Стоимость жилья и вычет: главное
- 2 млн ₽ предел расходов на покупку для вычета одного человека, при любой цене квартиры пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
- 260 000 ₽ вернёт один покупатель за квартиру дороже 2 млн ₽ при ставке 13% 13% от 2 млн ₽
- 520 000 ₽ вернёт семья за квартиру дороже 4 млн ₽, если вычет заявят оба супруга у каждого свой лимит
- +390 000 ₽ добавит вычет по процентам, если квартира куплена в ипотеку п. 4 ст. 220 НК РФ
Почему вычет не растёт вместе с ценой
Налоговый кодекс РФ ограничивает не цену квартиры, а сумму расходов, которую можно учесть в вычете: 2 млн ₽ на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Налоговая инспекция уменьшает облагаемый доход на эти 2 млн ₽ и возвращает налог с них. Поэтому квартира за 3 млн ₽ и квартира за 30 млн ₽ дают одному покупателю одинаковый вычет.
Разница появляется в другом. Дорогую квартиру чаще покупают в браке и в ипотеку: второй супруг заявляет свой лимит 2 млн ₽, а проценты по большому кредиту быстро набирают лимит 3 млн ₽. Ещё один фактор - ставка НДФЛ: при высоком доходе вычет возвращает налог по ставке 15-22%, а не 13%.
Как вернуть больше за дорогую квартиру
- Заявите вычет на обоих супругов Жильё, купленное в браке, - общее, и каждый супруг получает вычет в своём лимите 2 млн ₽. Подбор распределения - в калькуляторе для супругов.
- Используйте вычет по процентам Ипотека даёт отдельный вычет до 3 млн ₽ процентов. У дорогой квартиры с большим кредитом лимит процентов набирается быстрее - калькулятор ипотеки.
- Учитывайте ставку НДФЛ При доходе выше 2,4 млн ₽ в год вычет возвращает налог по ставке 15% и выше: до 440 000 ₽ за покупку при ставке 22%.
- Не включайте в расходы маткапитал Материнский капитал и субсидии уменьшают расходы для вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ). При дорогой квартире это обычно не мешает: расходы и так больше лимита.
Если квартира дешевле 2 млн ₽
Вычет считают с фактических расходов. Неиспользованная часть лимита 2 млн ₽ не сгорает: её можно заявить при покупке другого жилья, если право на первое возникло с 2014 года (п. 11 ст. 220 НК РФ, Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ). Например, за квартиру за 1,6 млн ₽ при зарплате 61 000 ₽ вернут 208 000 ₽, а 400 000 ₽ лимита останутся на следующую покупку. Подробнее - «Можно ли добрать вычет за другую квартиру».
Стоимость жилья и ипотека
С ипотекой к вычету за покупку добавляется вычет по процентам. Чем дороже квартира и больше кредит, тем быстрее набирается лимит процентов 3 млн ₽.
| Стоимость | Вычет на покупку, ₽ | Возврат за первый год, ₽ | Лет с возвратом | Вернут за покупку, ₽ | Вернут за проценты, ₽ | Всего, ₽ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,45 млн | 2 000 000 | 171 600 | 26 | 260 000 | 237 703 | 497 703 |
| 3,95 млн | 2 000 000 | 171 600 | 26 | 260 000 | 383 237 | 643 237 |
| 5,9 млн | 2 000 000 | 171 600 | 13 | 260 000 | 390 000 | 650 000 |
| 8,9 млн | 2 000 000 | 171 600 | 8 | 260 000 | 390 000 | 650 000 |
| 13,9 млн | 2 000 000 | 171 600 | 5 | 260 000 | 389 999 | 649 999 |
Ипотека: 80% стоимости на 25 лет под 6%, аннуитет. Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.
Частые вопросы
Почему за квартиру за 10 млн вернут столько же, сколько за 2 млн?
Вычет на покупку ограничен 2 млн ₽ расходов на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Поэтому одному покупателю при ставке 13% вернут не больше 260 000 ₽ за любую квартиру дороже 2 млн ₽. Больше можно получить за счёт второго супруга и процентов по ипотеке.
Что будет, если квартира стоит меньше 2 млн ₽?
Вычет считают с фактической цены, а неиспользованный остаток лимита можно заявить при покупке другого жилья (п. 11 ст. 220 НК РФ). За квартиру за 1,6 млн ₽ при зарплате 61 000 ₽ вернут 208 000 ₽ за 3 года, а 400 000 ₽ лимита останутся на будущее.
Учитывается ли кадастровая стоимость?
Нет. Вычет считают по фактическим расходам на покупку, подтверждённым договором и платёжными документами, а не по кадастровой стоимости.
Входит ли в стоимость ремонт?
Только если договор предусматривает покупку жилья без отделки (п. 3 ст. 220 НК РФ): тогда расходы на отделку добавляются к цене, но в пределах того же лимита 2 млн ₽. Подробнее - «Отделка».