Вычет по семейной ипотеке: что меняется с 1 октября 2026 года

Налоговый вычет по семейной ипотеке с 1 октября 2026 года не меняется: каждый супруг-созаёмщик заявляет до 2 млн ₽ расходов на покупку (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и до 3 млн ₽ процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ), поэтому по процентам семья вернёт до 780 000 ₽ при ставке 13%. Меняются ставки программы, а от ставки зависит, сколько процентов семья заплатит банку и как быстро выберет лимит.

Коротко

• Лимиты прежние. Вычет за покупку - до 2 млн ₽, по процентам - до 3 млн ₽ на каждого супруга, при любой ставке и любой программе.
• Ставка теперь зависит от детей и региона. Для договоров с 1 октября 2026 года - от 12% при одном ребёнке в Москве до 2% при пяти и более детях в других регионах.
• Супруги - обязательно созаёмщики. Это правило действует с 1 февраля 2026 года, и у семьи появляются два лимита по процентам вместо одного.
• Высокая ставка быстрее съедает лимит. При 10-12% один заёмщик выбирает свои 3 млн ₽ за несколько лет, дальше проценты возвращает только второй супруг.
• Маткапитал в вычет не входит - эту сумму исключают из расходов (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Что меняется с 1 октября 2026 года

Новые условия действуют для договоров, заключённых с этой даты. Обязательное условие - хотя бы один ребёнок младше 7 лет.

• Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область: один ребёнок - 12% (кредит до 12 млн ₽), двое - 10% (до 15 млн ₽), трое - 8% (до 18 млн ₽), четверо - 6%, пятеро и больше - 4%.
• Другие регионы: 10% (до 6 млн ₽), 8% (до 8 млн ₽), 6% (до 10 млн ₽), 4% и 2% - по тому же числу детей.
• Частный дом - 6% независимо от числа детей.

По договорам, подписанным до 1 октября, ставка была до 6% при лимите 12 млн ₽ в столичных регионах и 6 млн ₽ в остальных. Уже выданные кредиты, по сообщениям СМИ, не пересматриваются. Льготная ипотека положена одна на семью.

Как ставка влияет на вычет

Право на вычет от программы не зависит: правила вычета по процентам одинаковы для любой ставки, но чем выше ставка, тем быстрее исчерпывается лимит 3 млн ₽. Всё, что сверх лимита, не возвращается.

Пример: квартира за 13,5 млн ₽, кредит 10,8 млн ₽ на 30 лет, один заёмщик с зарплатой 185 000 ₽ в месяц. По ставке 6% из старых условий возврат растянется на 6 лет, по новой ставке 12% уложится в 3 года. Сумма у одного заёмщика одинаковая - 650 000 ₽, но процентов сверх лимита при 12% набегает в разы больше: это последний столбец первой таблицы. Первая строка таблицы - старые условия, следующие идут по числу детей, от одного до пяти и больше.

Пример по годам: лимит одного заёмщика

Вторая таблица раскладывает кредит под 12% по годам. В первый год доход заёмщика почти целиком уходит на вычет за покупку, и проценты применяются лишь частично. Со второго года начинают работать проценты, накопленные за оба года, а к третьему году лимит 3 млн ₽ заканчивается. После этого проценты ещё много лет идут без вычета - их суммы видны в столбце «Проценты уплачены», - и вернуть с них налог может только второй супруг-созаёмщик.

Свой вариант - с вашей суммой, сроком и программой - посчитает калькулятор выше: для другого числа детей или региона выберите программу в поле «Программа». Вариант для одного ребёнка за пределами столичных регионов открывается по этой ссылке.

Супруги-созаёмщики: два лимита по процентам

Квартира, купленная в браке, - совместная собственность, и каждый супруг заявляет свои 2 млн ₽ за покупку и 3 млн ₽ процентов (ст. 220 НК РФ), даже если собственником в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) записан один. Семья может вернуть по процентам до 780 000 ₽ при ставке 13% - вдвое больше, чем один заёмщик.

Проценты между супругами делят заявлением о распределении, и пропорцию можно менять каждый год (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589). Удобная схема для высокой ставки:

1. Первые годы заявлять все проценты на супруга с большим доходом - так налог вернётся быстрее.
2. Когда его лимит 3 млн ₽ закончится, заявлять проценты на второго супруга.
3. Распределение вычета за покупку выбрать один раз: после его предоставления изменить его нельзя.

Второй супруг вернёт налог, только если у него есть доход, облагаемый НДФЛ. В декрете право не сгорает: остаток переносится на годы, когда доход появится (п. 9 ст. 220 НК РФ), - см. «Вычет в декрете». Выгодный вариант распределения посчитает калькулятор для супругов, подробности - «Покупка в браке».

Другие регионы

За пределами Москвы, Санкт-Петербурга и их областей лимиты кредита ниже, а ставки на 2 процентных пункта ниже столичных. При ставках 4% и 2% за весь срок процентов может набежать меньше 3 млн ₽ - тогда и за проценты вернут меньше 390 000 ₽:

Один заёмщик с зарплатой 85 000 ₽ в месяц; вычет за покупку жилья за 7,25 млн ₽ применяется первым. Супруги-созаёмщики могут заявить проценты каждый в пределах своих 3 млн ₽. Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

В таком случае делить проценты между супругами не обязательно: весь объём может поместиться в лимит одного заёмщика. Зато второму супругу стоит заявить свою часть вычета за покупку, если квартира дороже 2 млн ₽.

Маткапитал и бюджетные выплаты

Материнский капитал, внесённый в первоначальный взнос или направленный в погашение кредита, в вычет не входит (п. 5 ст. 220 НК РФ). Так же исключают бюджетные субсидии и выплаты на погашение ипотеки: вычет дают только с денег, которые семья заплатила сама. Если маткапиталом погашена часть процентов, эти проценты тоже не заявляют. Подробный разбор - «Покупка с маткапиталом».

Как получить вычет

1. Дождитесь регистрации собственности в Росреестре или подпишите акт приёма-передачи по новостройке.
2. Закажите в банке справку об уплаченных процентах за каждый год - порядок описан в разделе «Банки».
3. Решите, как распределить вычет за покупку и проценты, и подайте заявление о распределении.
4. Выберите способ. Если кредит выдал Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс или Новикомбанк, доступен упрощённый порядок: предзаполненное заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru, проверка длится до 30 календарных дней. С другими банками подают декларацию 3-НДФЛ (камеральная проверка - до 3 месяцев) или получают вычет через работодателя.
5. Каждый следующий год заявляйте проценты заново и при необходимости меняйте их пропорцию.

Список документов для супругов с ипотекой соберёт генератор документов, а если в покупке участвовал маткапитал - этот вариант генератора.