Вычет за квартиру в новостройке по ДДУ

За квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) вернут столько же, сколько за вторичку: до 260 000 ₽ с расходов на покупку в пределах 2 млн ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, НК РФ) и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке в пределах 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ). Отличается точка отсчёта: право на вычет по ДДУ возникает в году, когда застройщик и дольщик подписали акт приёма-передачи квартиры.

Коротко

• Год права - год подписания акта приёма-передачи (п. 3 ст. 220 НК РФ). Дата ДДУ, даты платежей и регистрация собственности на него не влияют.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для вычета по ДДУ не нужна: право подтверждают договор и акт.
• Проценты за годы стройки включаются в вычет в год подписания акта - это устоявшаяся практика; нужна справка банка за каждый год.
• Отделка входит в лимит 2 млн ₽, только если ДДУ предусматривает передачу квартиры без отделки (п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Годы возврата - три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ): в 2026 году - за 2023, 2024 и 2025, но не раньше года акта.

Акт приёма-передачи - точка отсчёта

Путь от договора до ключей у новостройки нередко занимает несколько лет, и на каждом этапе дольщик решает, пора ли подавать декларацию. Ответ зависит только от акта:

Если договор подписан в 2022 году, а акт - в 2025 году, первая декларация 3-НДФЛ подаётся за 2025 год. Налоговая инспекция возвращает НДФЛ со всего дохода за год акта, даже если акт подписан в декабре. Если акт подписан в текущем году, вычет можно получать через работодателя, не дожидаясь конца года (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Сколько вернут

Для квартиры за 7,5 млн ₽ и зарплаты 90 000 ₽ в месяц до НДФЛ вычет на покупку равен лимиту 2 млн ₽: за первый год вернут 140 400 ₽, весь вычет за покупку займёт 2 года. Вторая таблица показывает, что цена сверх 2 млн ₽ на возврат не влияет: при той же зарплате квартира за 3 млн ₽ и за 15 млн ₽ дают одинаковые 260 000 ₽ за покупку.

С ипотекой картина меняется. В первой таблице 6 млн ₽ из цены оплачены кредитом под 6% на 25 лет. В первый год весь доход уходит на вычет за покупку, со второго года начинают возвращать проценты, а проценты первых лет, не поместившиеся в доход, переносятся на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ). Всего покупатель вернёт 650 000 ₽, растянется это на 10 лет.

Проценты за время стройки

Пока дом строится, заёмщик уже платит банку проценты. Эти деньги не пропадают: в год подписания акта в вычет по процентам попадают все проценты, уплаченные с момента выдачи кредита, - это устоявшаяся практика. Для этого банк выдаёт справку об уплаченных процентах за каждый календарный год, в том числе за годы стройки; порядок заказа справки в крупных банках описан в разделе «Банки».

В первой таблице кредит выдан в год подписания акта, поэтому проценты периода стройки в ней не видны. Чтобы учесть их в своём расчёте, откройте в калькуляторе «Уточнить расчёт», в блоке «Ипотека» выберите «Ввести из справок» и укажите сумму в поле с процентами до года акта. Лимит по процентам тот же - 3 млн ₽ на человека, и заявить его можно только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Отделка и что не входит в вычет

Застройщики передают квартиры в разном состоянии, но для вычета важна только формулировка ДДУ. Если в договоре прямо сказано, что квартира передаётся без отделки, расходы на отделочные материалы и работы добавляются к цене в том же лимите 2 млн ₽ (п. 3 ст. 220 НК РФ). В калькуляторе в начале страницы уже отмечено «без отделки» и указано 600 000 ₽ на ремонт, но при цене 7,5 млн ₽ отделка возврат не увеличит: лимит исчерпан ценой. Подробнее - в разделе «Отделка».

Не входят в вычет:

• машино-место и кладовая - нежилые помещения, даже если они куплены у того же застройщика;
• апартаменты - тоже нежилое помещение, см. «Вычет за апартаменты»;
• материнский капитал, бюджетные субсидии и деньги работодателя - в этой части расходов (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• страховка и комиссии банка - это не проценты по кредиту (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Переуступка

При покупке по договору уступки права требования покупатель занимает место первого дольщика. Право на вычет у него возникает так же - с подписания акта приёма-передачи с застройщиком (п. 3 ст. 220 НК РФ). В расходы входит цена, уплаченная по договору уступки, а не сумма, которую первый дольщик заплатил застройщику. Понадобятся оба договора и документы об оплате именно по уступке - подробнее в ответе «Вычет по договору уступки».

Документы

• договор долевого участия, а при переуступке - ещё и договор уступки;
• акт приёма-передачи квартиры;
• документы об оплате застройщику или первому дольщику;
• при ипотеке - кредитный договор и справки банка об уплаченных процентах за каждый год, включая годы стройки;
• при покупке в браке - свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.

Список под вашу ситуацию соберёт генератор документов, для ипотеки - с кредитным блоком. Подробный разбор - в статье «Документы для вычета по ДДУ».

Пошагово

1. Сохраните акт приёма-передачи: его дата определяет первый год вычета.
2. Закажите в банке справки об уплаченных процентах за все годы с момента выдачи кредита.
3. Если акт подписан в текущем году, подайте в налоговую заявление о подтверждении права для работодателя (форма КНД 1150074): налоговая проверит его не более чем за 30 календарных дней и сама направит уведомление работодателю.
4. После окончания года подайте 3-НДФЛ за год акта: расходы на покупку, отделку при договоре без отделки и все проценты, уплаченные к концу года. Камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ).
5. Если ипотеку выдал Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс или Новикомбанк, проверьте личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru: предзаполненное заявление упрощённого порядка появляется до 20 марта, если банк передал сведения до 25 февраля (ст. 221.1 НК РФ).
6. В следующие годы заявляйте остаток: сначала вычета на покупку, затем процентов.

Что сделать дальше

• Пересчитайте свой вариант в калькуляторе: отметка «Новостройка по договору долевого участия (ДДУ)» уже стоит.
• Ипотека семейная - проверьте условия с 1 октября 2026 года в разделе «Семейная ипотека».
• Квартира куплена в браке - распределение посчитает калькулятор для супругов.
• Когда придут деньги при каждом способе подачи - в разделе «Сроки».