Вычет при строительстве дома: какие расходы учитываются

Вычет за построенный дом дают на тех же условиях, что и за квартиру: 13% от расходов на стройку и участок в пределах 2 млн ₽, то есть до 260 000 ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) - но только с года, когда дом зарегистрирован в ЕГРН, и только по расходам из закрытого перечня в кодексе.

Коротко

• Право на вычет за дом возникает с года регистрации права собственности на него в ЕГРН, а не с начала стройки (п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Расходы на дом и участок под ИЖС считаются в одном общем лимите - 2 млн ₽ на человека.
• Перечень расходов закрытый: проект, материалы, работы, подключение к сетям - баня, гараж и мебель в него не входят.
• Каждую сумму нужно подтвердить документом - без чеков и актов расходы не примут, даже при зарегистрированном доме.
• Проценты по целевому кредиту на стройку или участок дают отдельный вычет до 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Когда возникает право на вычет

Право появляется в году, когда право собственности на сам дом зарегистрировано в ЕГРН (п. 3 ст. 220 НК РФ). Пока регистрации нет, декларацию не подать - даже если стройка идёт несколько лет и все деньги уже потрачены. Зато в год регистрации в вычет включат сразу все расходы: и прошлых лет стройки, и текущего.

Например, строительство началось несколько лет назад, а дом зарегистрировали в 2025 году - тогда первая декларация подаётся за 2025 год, и в неё войдут расходы за все годы стройки, а не только за последний. Расходы, оплаченные уже после регистрации - например, на отделку, - обычно заявляют отдельно, в декларациях за годы фактической оплаты, в пределах оставшегося лимита.

Какие расходы входят в вычет

Перечень закреплён в п. 3 ст. 220 НК РФ и закрытый - расходов сверх него, даже вполне логичных на вид, вычет не даёт:

• разработка проектной и сметной документации;
• строительные и отделочные материалы;
• работы и услуги по строительству и отделке - подрядчики, бригады, отдельные мастера;
• подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации либо создание автономных источников, например скважины или септика;
• покупка земельного участка под ИЖС - в том же лимите, что и сам дом.

Что не входит

Вне перечня остаются мебель и бытовая техника, отдельные постройки на участке - баня, гараж, хозблок, - а также забор и благоустройство территории: дорожки, освещение, ландшафтный дизайн. Даже если без них жить в доме неудобно, в лимит 2 млн ₽ такие расходы не попадают ни при каких условиях, и спорить с инспекцией здесь бесполезно - перечень в кодексе закрытый.

Как подтвердить расходы

Стройка - самая «бумажная» из всех ситуаций с вычетом: каждую сумму придётся подтверждать документом.

• Материалы - кассовые и товарные чеки с перечнем купленного; если покупали у частного лица без чеков, нужен акт о закупке материалов с его паспортными данными.
• Работы - договор подряда, акты выполненных работ и документы об оплате; если нанимали отдельных мастеров без ИП - расписки или другие документы, подтверждающие фактическую передачу денег.
• Право на дом и участок - выписки из ЕГРН на оба объекта и договор купли-продажи участка, если он покупался отдельно от стройки.

Без документов инспекция расходы не примет, даже если дом уже официально зарегистрирован и сомнений в самом факте стройки нет: для вычета важны именно бумаги, а не то, насколько очевидна стройка внешне.

Проценты по кредиту на строительство

Если на стройку или покупку участка брали целевой кредит, проценты по нему дают отдельный вычет - до 3 млн ₽, и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Проценты, уплаченные ещё до регистрации дома, то есть прямо в процессе стройки, включают в вычет за год регистрации - это устоявшаяся практика применения нормы. А вот учесть проценты за годы, за которые декларации уже не подать из-за истечения срока возврата, ФНС и эксперты трактуют по-разному - однозначного ответа здесь нет, в такой ситуации лучше уточнить свой случай в инспекции.

Например, дом с участком обошёлся в 4,7 млн ₽, 70% оплачено кредитом под 17% на 15 лет, зарплата - 91 000 ₽ в месяц: с учётом процентов вернут 650 000 ₽ - это же сочетание есть и в таблице ниже, с расчётом по годам и другими суммами стройки.

Участок и дом - общий лимит

Расходы на дом и на участок под ИЖС суммируются в одном лимите 2 млн ₽ на человека - это не два отдельных вычета, а один общий (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Заявлять их можно и в одной декларации, и в разных - главное, чтобы в сумме расходы на дом и на землю не превысили общий лимит. Если участок достался бесплатно, например в наследство или в дар, в вычет войдут только расходы на сам дом - за сам участок вернуть нечего, ведь денег на него не потратили. Супруги, которые строили дом вместе, могут претендовать каждый на свой лимит 2 млн ₽, если расходы это позволяют - как распределить вычет между собой, разобрано в статье «Покупка в браке». Базовый разбор ситуации со стройкой целиком - в разделах «Строительство дома ИЖС» и «Земельный участок под ИЖС».

Условия и исключения

Словарь терминов

Проектно-сметная документация - расчёты и планы стройки, которые подтверждают состав и стоимость работ по дому.

Акт о закупке материалов - документ, которым оформляют покупку материалов у частного лица без чеков; в нём указывают паспортные данные продавца.

Общий лимит 2 млн ₽ - предельная сумма расходов на дом и участок вместе, а не два отдельных лимита на каждый из объектов.

Частые ошибки при заявлении вычета на стройку

• Подавать декларацию до регистрации дома. Пока право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, вычета нет ни за стройку, ни за участок - расходы прошлых лет при этом не пропадают, их просто заявляют позже, в год регистрации.
• Выбрасывать чеки на материалы. Без кассовых и товарных чеков, актов и договоров подряда инспекция не примет затраты, даже если дом уже официально зарегистрирован и вопросов к самому факту стройки нет.
• Включать в расходы баню, гараж, забор или мебель. Перечень расходов на строительство закрытый - в нём нет отдельных построек и обстановки, сколько бы они ни стоили.
• Считать участок и дом двумя разными вычетами. Расходы на дом и на землю под ИЖС суммируются в одном лимите 2 млн ₽ на человека, а не складываются в два отдельных лимита.
• Покупать материалы у частных лиц без документов. В этом случае нужен акт о закупке с адресом и паспортными данными продавца - устной договорённости или простой расписки без деталей может не хватить.

Документы и подача

Полный комплект документов под конкретную стройку соберёт генератор документов - он учтёт, покупался ли участок отдельно, был ли кредит и нужна ли справка об уплаченных процентах. Вернуть налог можно за 3 года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ), но не раньше года регистрации дома. Если с этого момента прошло больше 3 лет, подробный разбор, что делать в такой ситуации, - в статье «Как вернуть налог за три прошлых года».

Что сделать дальше

• Посчитайте вычет по вашей стройке в калькуляторе вычета, указав тип объекта «дом».
• Если участок и дом оформлены отдельно, посмотрите нюансы в сценариях «Земельный участок под ИЖС» и «Строительство дома ИЖС».
• Если стройка велась в кредит, отдельно оцените проценты в гайде «Вычет по процентам ипотеки».
• Соберите документы под вашу стройку в генераторе документов.