Меню

Вычет за земельный участок под ИЖС

Сам по себе участок вычета не даёт: расходы на землю под ИЖС заявляют с года, в котором зарегистрирован построенный на ней дом.

Актуально на 28.09.2026, редакция НК РФ от 28.11.2025 Текст готовится к проверке экспертом

Вычет дают с фактических расходов, но не больше 2 млн ₽ на человека. Можно ввести «5 млн» или «5000000».пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
Право на вычет возникает: по вторичке - с регистрации собственности (выписка из ЕГРН), по ДДУ - с подписания акта приёма-передачи.п. 3 ст. 220 НК РФ
Доход, облагаемый НДФЛ по основной шкале: зарплата, премии, доход от сдачи жилья как физлицо. Пенсии и пособия не учитываются.ст. 210, 224 НК РФ

Стоимость
4 100 000 ₽
Год права
2025
Тип жилья
участок ИЖС
Доход
57 000 ₽ в месяц
Ипотека
нет
Дата расчёта

Вернёте

260 000 ₽

за 3 года: 2025-2027 · вычет на покупку закончится в 2027

  • 2025можно подать88 920 ₽
  • 2026текущий год88 920 ₽
  • 2027прогноз82 160 ₽

За 2026 год - через работодателя уже сейчас или по декларации в 2027 году.

Какие документы нужны

Участок под ИЖС - только после регистрации дома

Вычет за земельный участок дают после регистрации права собственности на построенный на нём дом. Расходы на участок и дом входят в один лимит 2 млн ₽.

п. 3 ст. 220 НК РФ
Расчёт по годам и формула

Расчёт по годам

ГодДоходНДФЛ уплаченВычет: покупкаВозвратОстаток вычета
2025 можно подать684 00088 920684 00088 9201 316 000
2026 текущий год684 00088 920684 00088 920632 000
2027 прогноз684 00088 920632 00082 1600
Итого2 000 000260 000

Доход - основная налоговая база (зарплата до вычета НДФЛ). «Остаток вычета» переносится на следующие годы без ограничения срока.

Лимит вычета на покупку2 000 000 ₽
в расчёте: 2 000 000 ₽останется: 0 ₽

Вычет уменьшает доход до применения шкалы НДФЛ, поэтому «снимает» самые верхние ступени дохода. Возврат за год - разница налога с полного дохода и налога с дохода, уменьшенного на вычет:

Возвратгод = Tгод(D) − Tгод(max(0, D − V))
D - доход основной базы, V - вычет года, T - налог по шкале года
2025: V = 684 000 = 684 000
T(684 000) − T(0) = 88 920 − 0 = 88 920 ₽
по ступеням: 684 000 × 13%
2026: V = 684 000 = 684 000
T(684 000) − T(0) = 88 920 − 0 = 88 920 ₽
по ступеням: 684 000 × 13%
2027: V = 632 000 = 632 000
T(684 000) − T(52 000) = 88 920 − 6 760 = 82 160 ₽
по ступеням: 632 000 × 13%

НДФЛ округляется до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ). Сначала применяется вычет на покупку, затем проценты; остаток каждого переносится отдельно. Возврат, уже полученный за прошлые годы, не пересчитывается, если позже доход вырос.

Расчёт по ст. 220 НК РФ, редакция от 28.11.2025. Как мы считаем

Расчёт для этой ситуации

Налоговый вычет за участок под ИЖС: только после регистрации дома
Участок куплен раньше, дом зарегистрирован в прошлом году: расходы на оба объекта 4,1 млн ₽, зарплата 57 000 ₽
Участок куплен раньше, дом зарегистрирован в прошлом году: расходы на оба объекта 4,1 млн ₽, зарплата 57 000 ₽
ГодДоход, ₽НДФЛ, ₽Вычет на покупку, ₽Возврат, ₽Остаток, ₽
2025684 00088 920684 00088 9201 316 000
2026684 00088 920684 00088 920632 000
2027684 00088 920632 00082 1600

Итого возврат: 260 000 ₽. Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

Вычет за участок под ИЖС дают только с года регистрации права на построенный дом, даже если землю купили раньше. Участок и дом - в одном лимите 2 млн ₽.
Участок и дом в одном лимите: общие расходы и возврат при зарплате 57 000 ₽ в месяц
Участок и дом в одном лимите: общие расходы и возврат при зарплате 57 000 ₽ в месяц
СтоимостьВычет на покупку, ₽Возврат за первый год, ₽Лет с возвратомВернут за покупку, ₽
1,3 млн1 300 00088 9202169 000
1,8 млн1 800 00088 9203234 000
2,5 млн2 000 00088 9203260 000
3,2 млн2 000 00088 9203260 000

Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) входит в имущественный вычет, но с условием: вернуть 13% с его стоимости можно только после того, как на нём построен и зарегистрирован жилой дом (п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, НК РФ). Расходы на участок и дом суммируются в одном лимите 2 млн ₽ - это до 260 000 ₽ к возврату на человека.

Коротко

  • Без дома вычета нет. Право на вычет за участок возникает в году регистрации права собственности на построенный дом (п. 3 ст. 220 НК РФ).
  • Один лимит на участок и дом - 2 млн ₽ расходов на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
  • Ничего не сгорает. Расходы на землю прошлых лет входят в вычет за год регистрации дома, а остаток вычета переносится без ограничения срока (п. 9 ст. 220 НК РФ).
  • Проценты по целевому кредиту на участок или стройку - отдельный вычет до 3 млн ₽ по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).
  • Годы возврата. Налог вернут за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ): в 2026 году - за 2023, 2024 и 2025, но не раньше года регистрации дома.

С какого года вычет

Точка отсчёта - год, в котором Росреестр зарегистрировал право собственности на дом, а не год покупки земли. Налоговый кодекс РФ связывает вычет за участок с домом: пока дом не внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), налоговая инспекция откажет в вычете за участок, но и потерять ничего нельзя.

ЭтапЧто с вычетом
Участок куплен, дома нетправа нет; храните договор и документы об оплате
Идёт стройкаправа нет; копите чеки, договоры подряда и акты
Дом зарегистрированвозникает право: в декларацию за этот год входят расходы и на участок, и на дом
Следующие годыостаток вычета заявляют ежегодно, пока не исчерпан лимит

Например, участок купили в 2022 году, дом строили несколько лет и зарегистрировали в 2025 году. Первая декларация 3-НДФЛ подаётся за 2025 год, и в неё войдут расходы 2022 года на землю и все расходы на стройку.

Сколько вернут

При расходах 4,1 млн ₽ на участок и дом вычет равен лимиту 2 млн ₽. Зарплата 57 000 ₽ в месяц до НДФЛ даст за первый год 88 920 ₽, а весь вычет займёт 3 года - расчёт по годам в первой таблице. В калькуляторе в начале страницы уже выбран тип «Участок ИЖС»: указывайте общую сумму расходов на участок и дом.

Вторая таблица показывает, как работает общий лимит. Если земля и дом вместе обошлись в 1,3 или 1,8 млн ₽, вычет равен этой сумме, а неиспользованный остаток лимита сохраняется для другого жилья (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ). При расходах от 2 млн ₽ и выше возврат одинаковый - лимит исчерпан.

Дом зарегистрирован в этом году или давно

В 2026 году. НДФЛ за текущий год можно возвращать через работодателя уже сейчас: налоговая подтверждает право не более чем за 30 календарных дней и направляет уведомление работодателю (п. 8 ст. 220 НК РФ). Другой вариант - декларация в 2027 году. При тех же расходах 4,1 млн ₽ и зарплате 57 000 ₽ за первый год вернут 88 920 ₽, а вычет закончится в 2028 году.

Несколько лет назад. Если дом зарегистрирован в 2023 году, сейчас можно подать декларации за все три года и вернуть 260 000 ₽. Если ещё раньше - вычет всё равно дадут, но налог вернут только за последние три года; подробнее в разделе «Вычет за прошлые годы». Можно ли учесть проценты по кредиту за годы, по которым срок возврата истёк, - позиция неоднозначна, уточните в инспекции.

Какие участки подходят

УчастокЧто с вычетом
Для ИЖС, на нём зарегистрирован построенный жилой домучасток и дом в одном лимите 2 млн ₽ (п. 3 ст. 220 НК РФ)
Участок под покупаемым готовым жилым домомтоже в лимите, см. «Дом с участком»
Садовый участок с зарегистрированным жилым домомза дом - да, с 2019 года; за сам участок - уточните в инспекции
Участок получен бесплатнов вычет войдут только расходы на дом
Участок куплен у супруга, родителей, детей, братьев или сестёррасходы на участок не войдут (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ)

Если участок и дом куплены или построены в браке, у каждого супруга свой лимит 2 млн ₽, и расходы можно распределить между ними заявлением о распределении вычета - см. «Покупка в браке».

Кредит на участок

Целевой кредит на покупку участка под ИЖС даёт вычет по процентам до 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ). Заявить проценты можно тоже только после регистрации дома; проценты, уплаченные раньше, включают в вычет за год регистрации. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту, и объект для процентов может отличаться от объекта основного вычета. Поэтому, если впереди крупная ипотека на квартиру, сначала сравните суммы процентов на калькуляторе ипотеки. Проценты по нецелевому потребительскому кредиту в вычет не входят - подробнее в ответе «Дают ли вычет по процентам потребительского кредита».

Пошагово

  1. Купите участок и сохраните договор купли-продажи и документы об оплате: они понадобятся через несколько лет, когда появится дом.
  2. Во время стройки собирайте чеки с наименованием товаров, договоры подряда, акты и платёжные документы.
  3. Зарегистрируйте право собственности на дом и получите выписку из ЕГРН: год регистрации станет первым годом вычета.
  4. Сложите расходы на участок и стройку. В этом же году можно оформить вычет через работодателя, после окончания года - подать декларацию 3-НДФЛ; камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ).
  5. Каждый следующий год заявляйте остаток вычета, пока не исчерпан лимит 2 млн ₽.

Документы

  • выписки из ЕГРН на участок и на дом;
  • договор купли-продажи участка и документы об оплате;
  • документы на расходы по стройке - чеки, договоры подряда, акты;
  • при кредите - кредитный договор и справки банка об уплаченных процентах за каждый год.

Список под вашу ситуацию соберёт генератор документов, с кредитом - генератор с кредитным блоком. Какие расходы на стройку учитываются, описано в разделе «Строительство дома ИЖС».

Что сделать дальше

Частые ошибки

  • Подавать декларацию сразу после покупки участка. Вычет за землю под ИЖС дают только после регистрации права собственности на построенный дом (п. 3 ст. 220 НК РФ) - до этого налоговая откажет.
  • Считать вычет с года покупки земли. Если участок куплен в одном году, а дом зарегистрирован в другом, вычет за участок и дом начинается с года регистрации дома.
  • Ждать отдельный лимит на землю. Расходы на участок и на дом суммируются в одном лимите 2 млн ₽ на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
  • Потерять договор и платёжки за участок. Землю часто покупают за несколько лет до регистрации дома, а документы об оплате понадобятся именно тогда.
  • Заявлять проценты по кредиту на участок, не сравнив с будущей ипотекой. Вычет по процентам дают только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ): если впереди крупный кредит на квартиру, проценты по небольшому кредиту на землю могут оказаться невыгодным выбором.

Частые вопросы

Можно ли получить вычет за участок без дома?

Нет. Вычет за земельный участок под ИЖС дают только после регистрации права собственности на построенный на нём жилой дом (п. 3 ст. 220 НК РФ). Пока дома нет, заявить расходы на землю нельзя.

Участок куплен в одном году, а дом зарегистрирован в другом - с какого года вычет?

С года регистрации дома. В вычет за этот год включают расходы и на дом, и на участок - даже если землю купили на несколько лет раньше (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Какой лимит на участок и дом?

Общий: 2 млн ₽ расходов на человека на оба объекта, то есть до 260 000 ₽ к возврату (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если участок и дом куплены в браке, свой лимит есть у каждого супруга.

Дают ли вычет по процентам за кредит на участок?

Да, если кредит целевой - на покупку участка под ИЖС или строительство дома. Проценты учитывают в пределах 3 млн ₽ и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ) - тоже после регистрации дома.

Дом зарегистрирован несколько лет назад - вычет за участок ещё можно получить?

Да. Право на вычет по сроку не ограничено, но налог вернут только за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ). Остаток вычета перейдёт на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Источники