Вычет за квартиру, купленную в браке

Квартира, купленная в браке, по общему правилу принадлежит обоим супругам, поэтому имущественный вычет положен каждому из них. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) даёт каждому супругу собственный лимит: до 2 млн ₽ расходов на покупку (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и до 3 млн ₽ процентов по ипотеке (п. 4 ст. 220 НК РФ). При ставке 13% каждый супруг вернёт до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты.

Коротко

• Вычет на покупку получает каждый супруг в пределах 2 млн ₽, а вдвоём супруги заявляют не больше стоимости квартиры.
• Вычет по процентам у каждого свой: до 3 млн ₽ процентов на человека и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Заявление о распределении определяет, какую часть расходов и процентов заявляет каждый супруг; кто указан собственником и с чьей карты шла оплата, значения не имеет.
• Пропорцию процентов супруги могут менять каждый год (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589), а распределение расходов на покупку после предоставления вычета изменить нельзя.
• Сделка между мужем и женой вычета не даёт: супруги - взаимозависимые лица (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ).

Почему вычет положен обоим

Имущество, нажитое в браке, по общему правилу является совместной собственностью супругов. Росреестр может зарегистрировать право только на одного из них, и тогда в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будет указан один собственник. Налоговая инспекция всё равно считает расходы на такую квартиру общими, поэтому второй супруг тоже вправе заявить вычет (ст. 220 НК РФ). Платёжные документы при этом могут быть оформлены на любого из супругов.

Лимиты супругов не зависят друг от друга. Если муж уже получил вычет по прошлому жилью, жена всё равно использует по новой квартире свои лимиты целиком: 2 млн ₽ расходов и 3 млн ₽ процентов. Муж в этом случае получит только неиспользованный остаток своего лимита, если он есть, - подробнее в разделе «Повторный вычет по остатку».

Брачный договор может изменить режим имущества. Если по договору квартира становится личной собственностью одного супруга, правило «вычет положен обоим» может не сработать - уточните порядок в налоговой инспекции до подачи декларации.

Как распределить расходы на покупку

Супруги сами решают, кто сколько заявит, и фиксируют решение в заявлении о распределении (как его составить). Ограничений два: каждому супругу - не больше 2 млн ₽, обоим вместе - не больше стоимости квартиры.

• Квартира от 4 млн ₽ - каждый заявляет по 2 млн ₽. Например, супруг с зарплатой 120 000 ₽ вернёт 260 000 ₽ за 2 года, а супруг с зарплатой 45 000 ₽ - ту же сумму за 4 года.
• От 2 до 4 млн ₽ - один супруг заявляет 2 млн ₽, второй - остаток стоимости. Так семья вернёт налог со всей цены квартиры, а не только с 2 млн ₽.
• До 2 млн ₽ - общая сумма возврата от распределения не зависит, меняется только скорость. Неиспользованная часть лимита у каждого супруга сохраняется для другого жилья.

Первая таблица выше показывает, сколько семья выигрывает при разной стоимости: колонка «Выгода» - разница между вариантом «всё на одного» и лучшим распределением. Если доход одного из супругов выше 2,4 млн ₽ в год, часть его вычета возвращает налог по ставке 15% (п. 1 ст. 224 НК РФ), поэтому во второй таблице вариант «всё на одного» даёт больше 260 000 ₽. Пропорцию под ваши зарплаты подберёт калькулятор в начале страницы: калькулятор сравнивает варианты и показывает возврат каждого супруга по годам.

Проценты по ипотеке на двоих

Долю процентов супруги указывают в том же заявлении, и она может быть любой, вплоть до 100% на одного. В отличие от вычета на покупку, пропорцию процентов супруги вправе менять каждый год (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589): например, когда один из них уходит в декрет или меняет работу.

Делить проценты выгодно при крупной ипотеке. Лимит 3 млн ₽ у каждого супруга свой, поэтому проценты сверх лимита одного войдут в вычет второго, и вдвоём семья заявит до 6 млн ₽ процентов. Если кто-то из супругов уже получал вычет по процентам по другому жилью, повторно ему этот вычет не дадут (п. 4 ст. 220 НК РФ), и проценты выгоднее заявить на другого супруга.

Всего процентов по графику: 7 969 666 ₽; в вычет войдёт не больше 3 000 000 ₽. Зарплата 126 000 ₽ в месяц, сначала применяется вычет на покупку. Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

Таблица считает вычет одного супруга. В первый год его доход целиком уходит на вычет на покупку, поэтому уплаченные проценты переносятся на следующий год. Когда в колонке «Остаток лимита 3 млн» появляется ноль, вычет по процентам у этого супруга заканчивается, а банк продолжает начислять проценты ещё много лет: общая сумма по графику указана под таблицей. Проценты за следующие годы семья может заявить на второго супруга: в заявлении за очередной год долю процентов указывают на него.

Условия и исключения

Если семья использовала материнский капитал, сначала его сумму вычитают из стоимости, и только остаток супруги делят между собой, подробнее - «Покупка с маткапиталом».

Пошагово

1. Посчитайте варианты в калькуляторе и решите, какую часть расходов на покупку и процентов заявляет каждый супруг.
2. Соберите документы по сделке, а при ипотеке закажите в банке справку об уплаченных процентах за каждый год.
3. Составьте заявление о распределении с долями расходов на покупку и процентов для каждого супруга.
4. Каждый супруг подаёт свою декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru или оформляет вычет через работодателя.
5. В следующие годы подавайте декларации за очередной год. Если меняете пропорцию процентов, приложите новое заявление о распределении процентов за этот год.

Если ипотека выдана банком из перечня Федеральной налоговой службы (ФНС России) - Сбербанком, ВТБ, Центр-инвестом, Ак Барсом или Новикомбанком, - проверьте предзаполненное заявление в личном кабинете. При распределении вычета между супругами упрощённый порядок может не подойти, и тогда вычет оформляют декларацией.

Документы

• Договор купли-продажи и выписка из ЕГРН или договор долевого участия (ДДУ) и акт приёма-передачи.
• Платёжные документы: чеки, выписки, расписка продавца; оформлены они могут быть на любого из супругов.
• Кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах, если квартира куплена в ипотеку.
• Свидетельство о браке.
• Заявление о распределении вычета между супругами.

Полный список под вашу ситуацию соберёт генератор документов.

Сроки

• Декларация 3-НДФЛ. Налоговая инспекция возвращает НДФЛ за три года, предшествующих подаче (п. 7 ст. 78 НК РФ): в 2026 году - за 2023, 2024 и 2025. Камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), после неё деньги приходят за несколько рабочих дней.
• Через работодателя. Налоговая инспекция подтверждает право не более чем за 30 календарных дней и направляет уведомление, после чего работодатель (налоговый агент) перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Декларации супругов проверяют по отдельности, поэтому деньги каждому приходят в свой срок.

Что сделать дальше

• Подобрать пропорцию под свои зарплаты и ипотеку - калькулятор для супругов.
• Разобраться, кто из созаёмщиков заявляет проценты, - «Созаёмщик по ипотеке».
• Прочитать подробный разбор - статья «Распределение вычета между супругами».