Меню

Вычет за строительство дома ИЖС

За строительство дома вернут до 260 000 ₽ с расходов на стройку и участок - но только начиная с года регистрации права собственности на дом.

Актуально на 28.09.2026, редакция НК РФ от 28.11.2025 Текст готовится к проверке экспертом

Вычет дают с фактических расходов, но не больше 2 млн ₽ на человека. Можно ввести «5 млн» или «5000000».пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
Право на вычет возникает: по вторичке - с регистрации собственности (выписка из ЕГРН), по ДДУ - с подписания акта приёма-передачи.п. 3 ст. 220 НК РФ
Доход, облагаемый НДФЛ по основной шкале: зарплата, премии, доход от сдачи жилья как физлицо. Пенсии и пособия не учитываются.ст. 210, 224 НК РФ

Стоимость
5 200 000 ₽
Год права
2025
Тип жилья
дом
Доход
73 000 ₽ в месяц
Ипотека
нет
Дата расчёта

Вернёте

260 000 ₽

за 3 года: 2025-2027 · вычет на покупку закончится в 2027

  • 2025можно подать113 880 ₽
  • 2026текущий год113 880 ₽
  • 2027прогноз32 240 ₽

За 2026 год - через работодателя уже сейчас или по декларации в 2027 году.

Какие документы нужны

Расчёт по годам и формула

Расчёт по годам

ГодДоходНДФЛ уплаченВычет: покупкаВозвратОстаток вычета
2025 можно подать876 000113 880876 000113 8801 124 000
2026 текущий год876 000113 880876 000113 880248 000
2027 прогноз876 000113 880248 00032 2400
Итого2 000 000260 000

Доход - основная налоговая база (зарплата до вычета НДФЛ). «Остаток вычета» переносится на следующие годы без ограничения срока.

Лимит вычета на покупку2 000 000 ₽
в расчёте: 2 000 000 ₽останется: 0 ₽

Вычет уменьшает доход до применения шкалы НДФЛ, поэтому «снимает» самые верхние ступени дохода. Возврат за год - разница налога с полного дохода и налога с дохода, уменьшенного на вычет:

Возвратгод = Tгод(D) − Tгод(max(0, D − V))
D - доход основной базы, V - вычет года, T - налог по шкале года
2025: V = 876 000 = 876 000
T(876 000) − T(0) = 113 880 − 0 = 113 880 ₽
по ступеням: 876 000 × 13%
2026: V = 876 000 = 876 000
T(876 000) − T(0) = 113 880 − 0 = 113 880 ₽
по ступеням: 876 000 × 13%
2027: V = 248 000 = 248 000
T(876 000) − T(628 000) = 113 880 − 81 640 = 32 240 ₽
по ступеням: 248 000 × 13%

НДФЛ округляется до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ). Сначала применяется вычет на покупку, затем проценты; остаток каждого переносится отдельно. Возврат, уже полученный за прошлые годы, не пересчитывается, если позже доход вырос.

Расчёт по ст. 220 НК РФ, редакция от 28.11.2025. Как мы считаем

Расчёт для этой ситуации

Налоговый вычет за строительство дома ИЖС - какие расходы входят
Дом с участком: 80% расходов - ипотека под 6% на 25 лет, зарплата 73 000 ₽ в месяц
Дом с участком: 80% расходов - ипотека под 6% на 25 лет, зарплата 73 000 ₽ в месяц
СтоимостьВычет на покупку, ₽Возврат за первый год, ₽Лет с возвратомВернут за покупку, ₽Вернут за проценты, ₽Всего, ₽
2,6 млн2 000 000113 88026260 000252 256512 256
3,5 млн2 000 000113 88026260 000339 576599 576
5,2 млн2 000 000113 88015260 000390 000650 000
9,5 млн2 000 000113 8808260 000390 000650 000

Ипотека: 80% стоимости на 25 лет под 6%, аннуитет. Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

Вычет за дом ИЖС дают после регистрации собственности. Проект, материалы, работы, отделка и подключение к сетям входят в лимит 2 млн ₽ вместе с участком.
Дом с участком за 5,2 млн ₽ без кредита: срок возврата при разной зарплате
Дом с участком за 5,2 млн ₽ без кредита: срок возврата при разной зарплате
Зарплата в месяцВозврат за первый год, ₽Лет с возвратомВычет закончится вВернут за покупку, ₽
48 000 ₽74 88042028260 000
73 000 ₽113 88032027260 000
105 000 ₽163 80022026260 000
150 000 ₽234 00022026260 000

Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

Строительство жилого дома даёт тот же имущественный вычет, что и покупка квартиры: 13% с расходов в пределах 2 млн ₽, то есть до 260 000 ₽ на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, НК РФ). В этот лимит входят и стройка, и участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Главное отличие от квартиры - вычет начинается только после того, как Росреестр зарегистрировал право собственности на готовый дом.

Коротко

  • Год права (п. 3 ст. 220 НК РФ) - год регистрации права собственности на дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До регистрации декларацию не подать, даже если стройка идёт годами.
  • Один лимит - 2 млн ₽ на человека на стройку и участок вместе (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
  • Расходы из перечня - проект, материалы, работы, отделка и подключение к сетям; отдельные постройки и мебель в него не входят.
  • Проценты по целевому кредиту - отдельный вычет до 3 млн ₽ по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).
  • Документы на каждую сумму - без чеков и договоров налоговая расходы не примет.

Стройка на шкале времени

ЭтапЧто с вычетом
Покупка участка под ИЖСправа ещё нет; сохраните договор и документы об оплате
Стройка: проект, материалы, подрядчикиправа нет; копите чеки, договоры и акты
Регистрация права собственности на домвозникает право: в декларацию за этот год входят расходы всех лет стройки и участок
Отделка после регистрациикак правило, заявляется в декларациях за годы оплаты, в пределах оставшегося лимита

Например, дом начали строить в 2022 году, а зарегистрировали в 2025 году. Первая декларация 3-НДФЛ подаётся за 2025 год, и в ней указывают расходы всех лет стройки - с 2022 по 2025 год. Налог за годы стройки при этом не возвращают: вычет применяется к доходу года регистрации и следующих лет. Исключение - пенсионеры: они переносят остаток вычета на три года, предшествующих году регистрации (п. 10 ст. 220 НК РФ), подробнее в разделе «Работающий пенсионер».

Жилой дом можно построить и на садовом участке: с 2019 года такой дом тоже даёт вычет после регистрации. Войдут ли в вычет расходы на сам садовый участок, до подачи декларации уточните в инспекции.

Какие расходы входят

Перечень расходов на строительство закреплён в п. 3 ст. 220 НК РФ, и налоговая инспекция сверяет с ним каждую сумму:

РасходВ вычете
Проектная и сметная документацияда
Строительные и отделочные материалыда, по чекам с наименованием товаров
Работы подрядчиков и бригад по строительству и отделкеда, по договору, акту и документу об оплате
Подключение к электро-, водо-, газоснабжению и канализации или автономные источники - скважина, септикда
Участок под ИЖСда, в том же лимите 2 млн ₽
Баня, гараж, хозблок, забор, благоустройство участканет
Мебель и бытовая техниканет
Собственный труд владельцанет: денег на него не потрачено

Если участок получен бесплатно, в вычет войдут только расходы на дом. Подробный разбор спорных позиций - в статье «Вычет при строительстве дома».

Сколько вернут

При расходах 5,2 млн ₽ на дом и участок вычет равен лимиту 2 млн ₽. Зарплата 73 000 ₽ в месяц до НДФЛ даст за первый год 113 880 ₽, а весь вычет займёт 3 года. При другой зарплате срок во второй таблице: чем меньше доход, тем больше лет понадобится, но сумма за покупку та же.

Если дом зарегистрирован в 2024 году, сейчас можно подать сразу две декларации - за 2024 и 2025 годы - и вернуть 227 760 ₽. Остаток вычета перейдёт на 2026 год (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Кредит на стройку

Если стройку или участок оплачивали целевым кредитом - на строительство дома или покупку участка под ИЖС, - проценты по нему дают отдельный вычет до 3 млн ₽ и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Заявить их можно тоже с года регистрации дома; проценты, уплаченные за время стройки, включают в вычет за этот год. По нецелевому потребительскому кредиту вычета по процентам нет - см. ответ «Потребительский кредит на квартиру».

В первой таблице 80% расходов оплачено кредитом под 6% на 25 лет - столько же с 1 октября 2026 года стоит семейная ипотека на частный дом. Дом за 5,2 млн ₽ даст 650 000 ₽ за 15 лет. У домов за 2,6 и 3,5 млн ₽ проценты за весь срок не дотягивают до 3 млн ₽, поэтому за них вернут меньше 390 000 ₽, а возврат по ним идёт все годы выплаты кредита.

Как подтвердить расходы

Стройка - самая требовательная к бумагам ситуация: налоговая принимает только те суммы, за которые есть документ.

  • Материалы - кассовые и товарные чеки с наименованием товаров; при покупке у частного лица - акт о закупке материалов с его адресом и паспортными данными. По одной выписке с карты не видно, что именно куплено.
  • Работы - договор подряда, акты выполненных работ и документы об оплате.
  • Подключение к сетям - договоры и документы об оплате.
  • Право - выписки из ЕГРН на дом и на участок, договор купли-продажи участка.

Список под вашу ситуацию соберёт генератор документов, для кредита на стройку - с кредитным блоком.

Дом строят супруги

Дом, построенный в браке, - общая собственность супругов, и каждый из них может заявить свой вычет до 2 млн ₽ расходов, независимо от того, на кого оформлен дом. При стройке на 5,2 млн ₽ расходов хватит на оба лимита, и семья вернёт по 260 000 ₽ на каждого, если у обоих есть доход с НДФЛ. Распределение делают заявлением о распределении вычета, а пропорцию процентов по кредиту супруги могут менять каждый год (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589). Вариант распределения подберёт калькулятор для супругов, подробности - в разделе «Покупка в браке».

Пошагово

  1. С первого дня стройки сохраняйте договор на участок и документы на каждую покупку и работу.
  2. Зарегистрируйте право собственности на дом: с этого года возникает право на вычет.
  3. Сложите расходы на участок и стройку, исключив то, чего нет в перечне ст. 220 НК РФ.
  4. Подайте 3-НДФЛ за год регистрации или в этом же году оформите вычет через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ).
  5. При целевом кредите приложите кредитный договор и справки банка об уплаченных процентах за все годы.
  6. Отделку, оплаченную после регистрации, добавляйте в декларации за годы оплаты, пока не исчерпан лимит.

Что сделать дальше

Частые ошибки

  • Подавать декларацию до регистрации дома. Пока право собственности на дом не зарегистрировано в ЕГРН, вычета нет ни за стройку, ни за участок (п. 3 ст. 220 НК РФ). Расходы прошлых лет не пропадают - их заявляют в год регистрации.
  • Выбрасывать чеки на материалы. Расходы подтверждают кассовыми и товарными чеками, договорами подряда, актами и платёжными документами - без них налоговая не примет затраты, даже если дом уже зарегистрирован.
  • Включать баню, гараж, забор и мебель. В перечне расходов на строительство жилого дома (п. 3 ст. 220 НК РФ) есть проект, материалы, работы, отделка и подключение к сетям - отдельных построек и обстановки в нём нет.
  • Считать участок и дом двумя вычетами. Расходы на дом и на землю под ИЖС суммируются в одном лимите 2 млн ₽ на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
  • Покупать материалы у частных лиц без бумаг. В этом случае нужен акт о закупке материалов с адресом и паспортными данными продавца, иначе расходы не подтвердить.

Частые вопросы

Когда можно получить вычет за построенный дом?

С года регистрации права собственности на дом в ЕГРН. В вычет за этот год включают все расходы на стройку и участок, оплаченные раньше, в том числе в прошлые годы (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Какие расходы на строительство входят в вычет?

Проектная и сметная документация, строительные и отделочные материалы, работы по строительству и отделке, подключение к электро-, водо-, газоснабжению и канализации или создание автономных источников (п. 3 ст. 220 НК РФ). Мебель, техника и отдельные постройки не входят.

Можно ли получить вычет за дом и участок одновременно?

Да, но в одном лимите 2 млн ₽ на человека: расходы на участок под ИЖС и на дом суммируются. За участок вычет дают только после регистрации дома - подробнее в разделе «Земельный участок под ИЖС».

Входят ли в вычет проценты по кредиту на строительство?

Да, если кредит целевой - на строительство дома или покупку участка под ИЖС. Лимит - 3 млн ₽ процентов и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ); заявить их можно с года регистрации дома.

Дом строили супруги - сколько вернут?

По 260 000 ₽ на каждого, если расходов хватает на два лимита: у каждого супруга свой вычет до 2 млн ₽, независимо от того, на кого оформлен дом. Распределение посчитает калькулятор для супругов.

Источники