Повторный вычет за квартиру: как добрать остаток

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) не даёт вычет на покупку жилья повторно (п. 11 ст. 220 НК РФ), но с 1 января 2014 года лимит 2 млн ₽ привязан к человеку, а не к квартире. Если первое жильё обошлось дешевле и вычет получен меньше чем на 2 млн ₽, неиспользованный остаток покупатель добирает при покупке другого жилья (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Коротко

• Остаток лимита равен 2 млн ₽ минус расходы на покупку, которые вы уже заявили к вычету; его заявляют по новому жилью.
• Первое жильё должно быть с правом с 2014 года. Если первый вычет получен по жилью с правом до 1 января 2014 года, повторно вычет не дают (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ).
• Вычет по процентам дают только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ): остаток лимита 3 млн ₽ на другую ипотеку не переносится.
• Остаток лимита и перенос остатка - разные механизмы: недополученный возврат по той же квартире переносится на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Когда остаток можно добрать

Добрать остаток можно при двух условиях: первый вычет получен по жилью, право на которое возникло с 1 января 2014 года, и лимит 2 млн ₽ по нему не исчерпан.

По жилью с правом до 2014 года вычет был разовым: даже если тогда использовали меньше 2 млн ₽, остаток на другое жильё не переносится. Подробнее - квартира, купленная до 2014 года.

Как посчитать остаток

Остаток лимита - это 2 млн ₽ минус расходы на покупку, которые вы уже заявили к вычету по первому жилью. Остаток обычно появляется в трёх случаях:

• первая квартира или доля стоила меньше 2 млн ₽;
• супруги распределили стоимость квартиры неравно, и один из них заявил меньше 2 млн ₽;
• часть стоимости оплатил материнский капитал, и расходы после его вычитания оказались меньше 2 млн ₽.

Пример: первая квартира куплена за 1,2 млн ₽, вычет по ней получен полностью, остаток лимита - 800 000 ₽. При зарплате 67 000 ₽ в месяц по новой квартире покупатель вернёт 104 000 ₽ за 1 год.

Второй пример: супруги купили квартиру за 3,1 млн ₽, муж заявил 2 млн ₽, жена - 1,1 млн ₽. У жены остался лимит 900 000 ₽, и при зарплате 48 000 ₽ в месяц по следующей квартире она вернёт 117 000 ₽ за 2 года. Сумму, которую вы уже заявили, берут из прошлых деклараций 3-НДФЛ по первому жилью.

Остаток - не то же самое, что перенос

Если по первой квартире заявлены полные 2 млн ₽, но из-за небольшой зарплаты налог возвращён ещё не весь, речь идёт о переносе остатка, а не о повторном вычете. Недополученную часть возвращают по той же квартире в следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ), а по новому жилью добирать нечего. Остаток для другого жилья образуется, только когда расходы, заявленные по первому жилью, были меньше 2 млн ₽.

Вычет по процентам - только по одному объекту

С процентами правило другое: вычет по ним дают только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ), и неиспользованная часть лимита 3 млн ₽ на другую ипотеку не переносится.

• По процентам вычет ещё не получали - по новой ипотеке его можно заявить в полном объёме, до 3 млн ₽ процентов, то есть до 390 000 ₽ к возврату при ставке 13%.
• Получали, даже на небольшую сумму - по новой ипотеке вычета по процентам не будет.

Объект для процентов может отличаться от объекта основного вычета, поэтому первая квартира без ипотеки не мешает заявить проценты по второй.

Пример по годам

Таблица выше показывает покупателя, у которого после первой квартиры за 1,2 млн ₽ остался лимит 800 000 ₽. Новая квартира стоит 4,3 млн ₽, ипотека - 80% под 18% на 20 лет, по процентам вычет раньше не получали. В первой строке остаток лимита на покупку уходит целиком, и к нему уже добавляются проценты. Со второй строки налог возвращают только за проценты, пока не исчерпан лимит 3 млн ₽. Колонка «Остаток» здесь показывает основной вычет: после первого года он равен нулю.

Как заявить остаток

1. Найдите прошлые декларации 3-НДФЛ по первому жилью и посчитайте, какие расходы на покупку уже заявлены.
2. Убедитесь, что право на первое жильё возникло с 1 января 2014 года.
3. Соберите документы по новой квартире: договор, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или акт приёма-передачи, платёжные документы, при ипотеке справку банка об уплаченных процентах. Список соберёт генератор документов.
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru и заявите вычет на покупку только в пределах остатка.

Налоговая инспекция возвращает НДФЛ за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ), - в 2026 году за 2023, 2024 и 2025, но не раньше года, когда возникло право на новое жильё. Декларацию проверяют до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), а деньги приходят через несколько рабочих дней после проверки.

В калькуляторе выше, в блоке «Уточнить расчёт», поле «Вычет за жильё раньше» уже стоит на варианте «Частично» с остатком лимита. Если вычет по процентам уже получали, отметьте «Уже получал вычет по процентам по другой ипотеке» - калькулятор посчитает только основной вычет.