Вычет за вторую квартиру

Вычет за вторую квартиру возможен, но его размер зависит от того, что вы уже получили по первой. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) ограничивает вычет на покупку лимитом 2 млн ₽ на человека и не предоставляет его повторно (п. 11 ст. 220 НК РФ). Вычет по процентам - отдельный, до 3 млн ₽ процентов, и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Коротко

• Лимит 2 млн ₽ не исчерпан - остаток добирают по второй квартире, если право на первую возникло с 2014 года (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ).
• Лимит 2 млн ₽ исчерпан - на покупку второй квартиры вычета нет, но по новой ипотеке можно вернуть до 390 000 ₽ при ставке 13%, если проценты вы ещё не заявляли.
• Вычет по процентам уже получен хотя бы частично - по второй ипотеке его не дадут.
• Супруг, не использовавший своё право, заявит по квартире, купленной в браке, до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ процентов.

Три варианта

Как посчитать остаток лимита и какие ограничения у повторного вычета, подробно разобрано в разделе «Повторный вычет по остатку».

Если лимит исчерпан: только проценты

Проценты по ипотеке - отдельный вычет с собственным лимитом 3 млн ₽, и объект для него может отличаться от объекта основного вычета (п. 4 ст. 220 НК РФ). Если первую квартиру вы покупали без ипотеки или не заявляли по ней проценты, по ипотеке на вторую налоговая инспекция вернёт до 390 000 ₽ при ставке 13%.

Первая таблица выше показывает такой случай: лимит 2 млн ₽ использован по первой квартире, вторая куплена за 6,8 млн ₽ с ипотекой 5,1 млн ₽ под 18% на 25 лет, зарплата 105 000 ₽ в месяц. Колонка «Вычет на покупку» везде нулевая, а вычет по процентам заканчивается за несколько лет: при высокой ставке лимит 3 млн ₽ выбирается быстро, хотя банк будет начислять проценты ещё долго.

Если вычет по процентам вы уже получали, даже частично, по второй ипотеке его не будет: неиспользованная часть лимита 3 млн ₽ на другой объект не переносится. В калькуляторе выше это отметка «Уже получал вычет по процентам по другой ипотеке».

Если лимит использован частично

Вторая таблица - та же квартира, но по первой квартире использовано 1,5 млн ₽. Остаток лимита на покупку уходит в первый же год вместе с процентами, поэтому итоговый возврат больше, чем в первой таблице: к процентам добавляется возврат с остатка лимита. Добрать остаток можно, только если право на первое жильё возникло с 1 января 2014 года.

Лимит супруга

Если вторая квартира покупается в браке, а супруг своё право на вычет не использовал, он заявит собственный вычет - до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ процентов, на кого бы ни было оформлено жильё. Например, жена с зарплатой 83 000 ₽ в месяц, которая раньше вычет не получала, заявит 2 млн ₽ расходов и вернёт 260 000 ₽ за 3 года.

Проценты супруги распределяют в любой пропорции и могут менять её каждый год (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589). Если ваш вычет по процентам уже использован, все проценты по новой ипотеке можно заявить на супруга. Подробнее - «Покупка в браке», а расчёт на двоих - в калькуляторе для супругов, где уже отмечено, что супруг 1 получал вычет.

Какой объект выбрать для процентов

Вычет по процентам дают только по одному объекту, поэтому выбирайте его до того, как заявите проценты впервые. Если по первой квартире ипотека была небольшой, а проценты по ней вы ещё не заявляли, обычно выгоднее сохранить право для ипотеки на вторую квартиру: проценты по крупному кредиту быстрее выберут лимит 3 млн ₽. К тому же НДФЛ возвращают только за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ), а по вопросу, можно ли учесть проценты по первой квартире за более ранние годы, позиция неоднозначна - уточните в налоговой инспекции.

Рефинансирование не меняет объект: проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки тоже принимаются к вычету (п. 4 ст. 220 НК РФ), подробнее - «Рефинансирование ипотеки».

Если первое жильё куплено до 2014 года

Для жилья с правом до 1 января 2014 года действовали старые правила: вычет давали один раз, и остаток лимита на другое жильё не переносится. Если вычет по такой квартире вы уже получили, повторно его не дадут, даже если тогда использовали меньше 2 млн ₽ (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ). Можно ли заявить проценты по новой ипотеке, уточните в налоговой инспекции до подачи декларации. Подробнее - квартира, купленная до 2014 года.

Документы и подача

По второй квартире подают стандартный комплект: договор купли-продажи и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договор долевого участия (ДДУ) и акт приёма-передачи, платёжные документы, при ипотеке - кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах. Список соберёт генератор документов.

Декларацию 3-НДФЛ подают в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru. После камеральной проверки, которая занимает до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), деньги поступают на счёт за несколько рабочих дней. В калькуляторе выше в поле «Вычет за жильё раньше» выберите «Полностью» или «Частично», и калькулятор посчитает, что осталось.