Вычет за квартиру в ипотеку

За квартиру в ипотеку положены два вычета: основной - до 2 млн ₽ расходов на покупку (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и по процентам - до 3 млн ₽ уплаченных банку процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ). При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽, а при доходе выше 2,4 млн ₽ в год часть налога возвращается по ставке 15% и выше (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Коротко

• Кредит входит в расходы на покупку. Вычет считают от всей цены по договору: при цене от 2 млн ₽ лимит выбирают полностью, даже если из своих денег оплачен только первоначальный взнос.
• Проценты - отдельный лимит 3 млн ₽. Налоговая инспекция принимает к вычету проценты, фактически уплаченные банку, и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Порядок постоянный. Сначала применяется вычет за покупку, затем проценты; остаток каждого переносится на следующие годы без ограничения срока (п. 9 ст. 220 НК РФ).
• Способ получения зависит от банка. С пятью банками из перечня Федеральной налоговой службы (ФНС России) доступен упрощённый порядок, с остальными подают декларацию 3-НДФЛ или получают вычет через работодателя.

Вычет за покупку: деньги банка - ваши расходы

Банк перечисляет кредит продавцу или застройщику за покупателя, поэтому в расходы на покупку идёт вся цена по договору: первоначальный взнос и заёмные деньги вместе. Расходы уменьшают только на суммы, которые покупатель не платил сам: материнский капитал, бюджетные субсидии и деньги работодателя (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет по готовой квартире возникает в год регистрации собственности - её подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую выдаёт Росреестр. По новостройке, купленной по договору долевого участия (ДДУ), право возникает с подписания акта приёма-передачи с застройщиком (п. 3 ст. 220 НК РФ), подробнее - «Новостройка по ДДУ». Лимит 2 млн ₽ считается на человека, а не на квартиру.

Вычет по процентам: что в него входит

• Проценты по целевому кредиту. В вычет идут проценты по кредиту на покупку жилья и по кредиту на его рефинансирование (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Только уплаченные. Проценты заявляют за каждый год по мере уплаты, сумму подтверждает справка банка.
• Без страховки и комиссий. Страхование, комиссии банка и штрафы в вычет не входят - см. ответ о страховке.
• Проценты до года права. Проценты, уплаченные во время стройки по ДДУ, включаются в вычет в первом году - подробнее в ответе о процентах до регистрации.
• Один объект. Лимит 3 млн ₽ дают только по одному объекту, и его остаток на другую квартиру не переносится. Объект для процентов может отличаться от объекта основного вычета - см. ответ о второй квартире.

Пример по годам

Квартира стоит 6,4 млн ₽, ипотека - 4,8 млн ₽ под 18,7% на 25 лет: это средняя рыночная ставка в топ-20 банков по мониторингу ДОМ.РФ на сентябрь 2026 года. Зарплата покупателя - 115 000 ₽ в месяц до НДФЛ, право на вычет возникло в 2025 году. Первая таблица показывает расчёт по годам:

1. В первый год весь доход уходит на вычет за покупку - вернут 179 400 ₽. Проценты за этот год не пропадают, а переносятся дальше.
2. Вычет за покупку закончится в 2026 году, и в том же году оставшийся доход закроют накопленные проценты.
3. Дальше применяются только проценты, пока их сумма не достигнет 3 млн ₽.

Всего вернут 650 000 ₽: 260 000 ₽ за покупку и 390 000 ₽ за проценты, а возврат займёт 4 года. Процентов по такому кредиту за 25 лет набегает в несколько раз больше лимита, и всё сверх 3 млн ₽ в вычет не попадёт.

Вторая таблица - та же квартира при разной зарплате. При 60 000 ₽ в месяц возврат растянется на 7 лет, при 85 000 ₽ - на 5 лет. Выше некоторого дохода срок перестаёт сокращаться: проценты заявляют только после уплаты, поэтому лимит 3 млн ₽ не выбрать быстрее, чем банк их начислит. При зарплате 220 000 ₽ в месяц доход за год больше 2,4 млн ₽, и часть налога вернут по 15%: всего 669 200 ₽ - больше обычных 260 000 ₽ и 390 000 ₽.

Условия и исключения

Квартира, купленная в браке, - общая собственность, поэтому вычет положен обоим супругам, даже если в выписке из ЕГРН указан один. Каждый заявляет до 2 млн ₽ за покупку и до 3 млн ₽ процентов, а доли указывают в заявлении о распределении. Созаёмщик, который не является собственником или супругом собственника, вычет не получает - см. «Созаёмщик по ипотеке». Выгодное распределение посчитает калькулятор для супругов.

Как получить: три способа

• Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ) - если кредит выдал Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс или Новикомбанк. Банк передаёт сведения в ФНС, предзаполненное заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru до 20 марта, проверка длится до 30 календарных дней, документы не нужны. Подробнее - «Упрощённый порядок».
• Декларация 3-НДФЛ - с любым банком, через личный кабинет, Госуслуги или лично в инспекции. Камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), после неё деньги перечисляют за несколько рабочих дней.
• Через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ) - налоговая подтверждает право не более чем за 30 календарных дней, и работодатель перестаёт удерживать НДФЛ. Уведомление действует только в текущем году. Подробнее - «Вычет через работодателя».

В 2026 году декларации можно подать за 2023, 2024 и 2025 (п. 7 ст. 78 НК РФ), а само право на вычет сроком не ограничено. Сроки по каждому способу покажет калькулятор сроков.

Пошагово

1. Получите выписку из ЕГРН или подпишите акт приёма-передачи по ДДУ - с этого года возникает право.
2. Закажите в банке справку об уплаченных процентах за прошлый год: как это сделать в своём банке, описано в разделе «Банки».
3. Проверьте, нет ли в личном кабинете предзаполненного заявления; если нет, заполните декларацию 3-НДФЛ.
4. Супругам - подайте заявление о распределении: доли процентов можно менять ежегодно (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589).
5. Подайте заявление на возврат вместе с декларацией или после проверки.
6. На следующий год повторите: проценты заявляют ежегодно, пока не выбран лимит 3 млн ₽.

Документы

• выписка из ЕГРН или ДДУ с актом приёма-передачи;
• договор купли-продажи;
• платёжные документы на свою часть цены: платёжное поручение, выписка по счёту или расписка продавца;
• кредитный договор;
• справка банка об уплаченных процентах за каждый год;
• супругам - свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.

При подаче через личный кабинет справка 2-НДФЛ не нужна. Список под вашу ситуацию соберёт генератор документов.

Что сделать дальше

Проверьте свой кредит в калькуляторе вычета по процентам: он покажет, в каком году закончится лимит 3 млн ₽ и сколько процентов останется без вычета. Если ипотека льготная, прочитайте разбор своей программы: «Семейная ипотека», «IT-ипотека», «Сельская ипотека» или «Дальневосточная ипотека». Подробности о процентах - в гайде «Вычет по процентам ипотеки».