Можно ли получить вычет за квартиру, купленную у отца или других родственников?

Закон запрещает вычет не при любой покупке у родни, а только у людей из закрытого перечня взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ). Для всех остальных родственников это ограничение не действует, и вычет предоставляют на общих основаниях.

Коротко

• Вычета не будет при покупке у супруга, родителей, детей, братьев, сестёр, опекуна или подопечного (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ).
• У остальных родственников - тестя, тёщи, бабушки, дяди, двоюродных братьев и сестёр - купить квартиру и получить вычет можно.
• Суд может признать взаимозависимыми и других лиц, если их отношения повлияли на цену сделки (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).
• Запрет касается и вычета на покупку, и вычета по процентам ипотеки на такую покупку.

Кто считается взаимозависимым

В закрытый перечень входят супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновлённые), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун (попечитель) и подопечный. Если продавец - один из этих людей, налоговая инспекция откажет в вычете и на покупку, и на проценты по ипотеке, даже при полностью честной сделке с реальной оплатой по рыночной цене - родство само по себе уже основание для отказа, независимо от условий сделки.

А как же остальные родственники

Тесть, тёща, свёкор, свекровь, бабушка, дедушка, дядя, тётя, двоюродные братья и сёстры в перечень не входят. Купить квартиру у них и получить вычет можно на общих основаниях - как у любого постороннего продавца, с договором, оплатой и регистрацией права в Росреестре. Оговорка: суд может признать взаимозависимыми и лиц не из списка, если их отношения повлияли на условия сделки - например, при цене намного ниже рыночной или без реальной оплаты. Поэтому сделка с дальним родственником должна выглядеть как обычная: рыночная цена, подтверждённая банковским переводом или распиской оплата.

Пример

При покупке квартиры за 4,35 млн ₽ у постороннего продавца или у родственника не из перечня ст. 105.1 НК РФ, и зарплате 89 000 ₽ в месяц до НДФЛ, вернут 260 000 ₽ за 2 года - расчёт ничем не отличается от сделки с чужим человеком. При покупке той же квартиры у родителей или супруга вычет по этой сделке не дадут вовсе, независимо от суммы.

Частая ошибка

Многие боятся оформлять сделку с любым родственником, хотя ограничение касается только узкого круга близких лиц из закрытого перечня. Другая крайность - считать сделку с тестем или бабушкой заведомо безопасной при любых условиях: формально они не взаимозависимы, но заниженная цена или оплата «на словах» дают налоговой инспекции повод оспорить вычет через суд.

Что делать дальше

Перед сделкой стоит заранее проверить родство продавца по перечню ст. 105.1 НК РФ и сохранить документы о реальной оплате - банковскую выписку или расписку. Если сомневаетесь, пограничные случаи родства уточняют в налоговой инспекции. Документы для вычета по обычной сделке собирает генератор документов.