Вычет за покупку дома с участком

За готовый жилой дом с участком покупатель вернёт до 260 000 ₽: цена дома и земли под ним суммируется, и с этой суммы берут 13% в пределах одного лимита 2 млн ₽ на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, НК РФ). Отдельного вычета за землю под покупаемым домом нет. Право на вычет возникает в году, когда Росреестр зарегистрировал право собственности покупателя на дом.

Коротко

• Один лимит на дом и участок - 2 млн ₽ расходов на человека, то есть до 260 000 ₽ к возврату (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Год права (п. 3 ст. 220 НК РФ) - год регистрации собственности на дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); дата договора и дата оплаты на него не влияют.
• Только жилой дом: нежилое здание и хозяйственная постройка вычета не дают, а жилой дом на садовом участке даёт с 2019 года.
• Достройка и отделка входят в расходы, только если договор предусматривает покупку недостроенного дома или дома без отделки (п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Проценты по ипотеке на дом с участком - отдельный вычет до 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Один лимит на дом и землю

В договоре купли-продажи может стоять одна цена за дом с участком или две отдельные - для вычета это не важно: налоговая инспекция складывает обе суммы и применяет к ним лимит 2 млн ₽. Для дома с участком за 6,3 млн ₽ при зарплате 81 000 ₽ в месяц до НДФЛ за первый год вернут 126 360 ₽, а весь вычет займёт 3 года. При зарплате 47 000 ₽ тот же вычет растянется на 4 года. Остальные варианты - в первой таблице.

Сверх лимита цена на вычет не влияет: дом за 3 млн ₽ и дом за 6,3 млн ₽ дают одному покупателю один и тот же вычет 2 млн ₽. Увеличить возврат помогают ипотека и покупка в браке - об этом ниже.

Когда возникает право

Как и на вторичке, право на вычет появляется в году регистрации собственности на дом в ЕГРН (п. 3 ст. 220 НК РФ). Обычно Росреестр регистрирует дом и участок под ним одновременно. Если договор подписан в 2024 году, а регистрация прошла в 2025 году, первая декларация 3-НДФЛ подаётся за 2025 год, и налог возвращают со всего дохода за этот год.

Если дом зарегистрирован несколько лет назад, вычет по-прежнему положен: налог вернут за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ), а остаток перейдёт на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ). Как посчитать такой случай - в разделе «Вычет за прошлые годы».

Что проверить до сделки

• Назначение объекта. В выписке из ЕГРН должен значиться жилой дом. Если объект записан как садовый дом, а не жилой, позицию лучше заранее уточнить в инспекции.
• Продавец. Супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекуны и подопечные - взаимозависимые лица, сделка с ними вычета не даёт (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ).
• Формулировка договора. Если дом не достроен или продаётся без отделки и вы собираетесь его доделывать, это должно быть прямо сказано в договоре.
• Документы об оплате - на всю сумму, включая участок: платёжные поручения, выписки или расписка продавца.
• Источник денег. Материнский капитал, бюджетные субсидии и деньги работодателя из расходов исключают (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Недостроенный дом и достройка

Покупка дома, не оконченного строительством, позволяет включить в вычет не только цену, но и затраты на достройку и отделку - материалы и работы. Условие одно: договор предусматривает покупку незавершённого дома или дома без отделки (п. 3 ст. 220 НК РФ). Если такой оговорки нет, налоговая примет только цену покупки. Достройка суммируется с ценой в том же лимите 2 млн ₽, поэтому добавит к возврату, только если дом с участком стоил меньше лимита или его покупают супруги. Какие расходы на стройку учитываются и чем их подтверждать - в разделе «Строительство дома ИЖС».

Дом в ипотеку

Проценты по целевому кредиту на дом с участком дают второй вычет - до 3 млн ₽ процентов и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Для частных домов есть льготные программы: семейная ипотека на частный дом - 6% независимо от числа детей для договоров с 1 октября 2026 года, сельская ипотека - до 3% в населённых пунктах до 30 тыс. жителей. На право на вычет программа не влияет: чем выше ставка, тем быстрее набирается лимит 3 млн ₽.

Пример по рыночной ставке: дом с участком за 6,3 млн ₽, кредит 4,41 млн ₽ под 18,7% на 20 лет, зарплата 81 000 ₽ в месяц. Покупатель вернёт 650 000 ₽, из них за проценты - 390 000 ₽, а возврат займёт 6 лет. Свои условия подставьте в калькулятор ипотеки.

Дом покупают супруги

Дом, купленный в браке, - общая собственность супругов, и у каждого свой лимит 2 млн ₽, независимо от того, на кого оформлены дом и участок. Вторая таблица сравнивает два варианта для супругов с зарплатами 81 000 ₽ и 47 000 ₽: всё на одного или распределение расходов между двумя. При цене 4,3 млн ₽ оба лимита заполнены, и семья возвращает вдвое больше, чем один покупатель. Распределение оформляют заявлением о распределении вычета; изменить его после того, как вычет предоставлен, нельзя. Подобрать вариант поможет калькулятор для супругов.

Документы и подача

• выписка из ЕГРН о праве собственности на дом и участок;
• договор купли-продажи дома с участком;
• документы об оплате;
• при достройке - чеки, договоры подряда и акты;
• при ипотеке - кредитный договор и справки банка об уплаченных процентах за каждый год.

Список под вашу ситуацию соберёт генератор документов. Декларацию 3-НДФЛ подают после окончания года регистрации, камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). Не дожидаясь конца года, вычет можно получать через работодателя: налоговая подтверждает право не более чем за 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК РФ). Если ипотеку выдал банк из перечня Федеральной налоговой службы (ФНС России) - Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс или Новикомбанк, - доступен упрощённый порядок.

Что сделать дальше

• Пересчитайте свой дом в калькуляторе в начале страницы - тип «Дом» уже выбран.
• Если дом ещё только строится - см. «Строительство дома ИЖС», если участок пока пустой - «Земельный участок под ИЖС».
• Сроки поступления денег по каждому способу - в разделе «Сроки».