Меню

Вычет за квартиру на вторичном рынке

За квартиру на вторичке вернут до 260 000 ₽ (13% с 2 млн ₽) - начиная с года, в котором собственность зарегистрирована в ЕГРН.

Актуально на 28.09.2026, редакция НК РФ от 28.11.2025 Текст готовится к проверке экспертом

Вычет дают с фактических расходов, но не больше 2 млн ₽ на человека. Можно ввести «5 млн» или «5000000».пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
Право на вычет возникает: по вторичке - с регистрации собственности (выписка из ЕГРН), по ДДУ - с подписания акта приёма-передачи.п. 3 ст. 220 НК РФ
Доход, облагаемый НДФЛ по основной шкале: зарплата, премии, доход от сдачи жилья как физлицо. Пенсии и пособия не учитываются.ст. 210, 224 НК РФ

Стоимость
4 600 000 ₽
Год права
2025
Тип жилья
квартира
Доход
62 000 ₽ в месяц
Ипотека
нет
Дата расчёта

Вернёте

260 000 ₽

за 3 года: 2025-2027 · вычет на покупку закончится в 2027

  • 2025можно подать96 720 ₽
  • 2026текущий год96 720 ₽
  • 2027прогноз66 560 ₽

За 2026 год - через работодателя уже сейчас или по декларации в 2027 году.

Какие документы нужны

Расчёт по годам и формула

Расчёт по годам

ГодДоходНДФЛ уплаченВычет: покупкаВозвратОстаток вычета
2025 можно подать744 00096 720744 00096 7201 256 000
2026 текущий год744 00096 720744 00096 720512 000
2027 прогноз744 00096 720512 00066 5600
Итого2 000 000260 000

Доход - основная налоговая база (зарплата до вычета НДФЛ). «Остаток вычета» переносится на следующие годы без ограничения срока.

Лимит вычета на покупку2 000 000 ₽
в расчёте: 2 000 000 ₽останется: 0 ₽

Вычет уменьшает доход до применения шкалы НДФЛ, поэтому «снимает» самые верхние ступени дохода. Возврат за год - разница налога с полного дохода и налога с дохода, уменьшенного на вычет:

Возвратгод = Tгод(D) − Tгод(max(0, D − V))
D - доход основной базы, V - вычет года, T - налог по шкале года
2025: V = 744 000 = 744 000
T(744 000) − T(0) = 96 720 − 0 = 96 720 ₽
по ступеням: 744 000 × 13%
2026: V = 744 000 = 744 000
T(744 000) − T(0) = 96 720 − 0 = 96 720 ₽
по ступеням: 744 000 × 13%
2027: V = 512 000 = 512 000
T(744 000) − T(232 000) = 96 720 − 30 160 = 66 560 ₽
по ступеням: 512 000 × 13%

НДФЛ округляется до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ). Сначала применяется вычет на покупку, затем проценты; остаток каждого переносится отдельно. Возврат, уже полученный за прошлые годы, не пересчитывается, если позже доход вырос.

Расчёт по ст. 220 НК РФ, редакция от 28.11.2025. Как мы считаем

Расчёт для этой ситуации

Налоговый вычет за квартиру на вторичке: с какого года и сколько
Квартира на вторичке за 4,6 млн ₽ без ипотеки: срок и сумма возврата при разной зарплате
Квартира на вторичке за 4,6 млн ₽ без ипотеки: срок и сумма возврата при разной зарплате
Зарплата в месяцВозврат за первый год, ₽Лет с возвратомВычет закончится вВернут за покупку, ₽
40 000 ₽62 40052029260 000
62 000 ₽96 72032027260 000
85 000 ₽132 60022026260 000
120 000 ₽187 20022026260 000
175 000 ₽260 00012025260 000

Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

Вычет за квартиру на вторичке дают с года регистрации права в ЕГРН: до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ с процентов. Расчёт, расписка, документы.
Собственность зарегистрирована два года назад, зарплата 62 000 ₽: возврат по годам
Собственность зарегистрирована два года назад, зарплата 62 000 ₽: возврат по годам
ГодДоход, ₽НДФЛ, ₽Вычет на покупку, ₽Возврат, ₽Остаток, ₽
2024744 00096 720744 00096 7201 256 000
2025744 00096 720744 00096 720512 000
2026744 00096 720512 00066 5600

Итого возврат: 260 000 ₽. Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

За квартиру на вторичном рынке покупатель вернёт до 260 000 ₽: это 13% с расходов на покупку в пределах 2 млн ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, НК РФ). Если квартира куплена в ипотеку, налоговая инспекция дополнительно вернёт 13% с уплаченных процентов - до 390 000 ₽ с лимита 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ). Отсчёт начинается с года, в котором Росреестр зарегистрировал право собственности покупателя.

Коротко

  • Сумма. До 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке; при доходе выше 2,4 млн ₽ в год возврат больше (п. 1 ст. 224 НК РФ), см. «Доход выше 2,4 млн ₽».
  • Год права. Год регистрации собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) - он указан в выписке из ЕГРН (п. 3 ст. 220 НК РФ).
  • Годы возврата. Налоговая возвращает НДФЛ за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ): в 2026 году - за 2023, 2024 и 2025, но не раньше года регистрации.
  • Остаток. Если дохода за год не хватило, остаток вычета переходит на следующие годы без ограничения срока (п. 9 ст. 220 НК РФ).
  • Вычитания. Материнский капитал (маткапитал), бюджетные субсидии и деньги работодателя в расходы не входят (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Когда возникает право

По договору купли-продажи право на вычет появляется в году, когда Росреестр зарегистрировал право собственности покупателя (п. 3 ст. 220 НК РФ). Дата подписания договора и дата передачи денег продавцу на год права не влияют. Если сделку подписали в декабре 2024 года, а право зарегистрировали в январе 2025 года, первая декларация 3-НДФЛ подаётся за 2025 год.

Налоговая инспекция возвращает НДФЛ со всего дохода за год регистрации, а не только за месяцы после сделки: регистрация в последних числах декабря даёт возврат за весь год.

Само право на вычет по сроку не ограничено. Если квартира зарегистрирована давно, вычет всё равно дадут, но вернуть налог получится только за последние три года - как это посчитать, описано в разделе «Вычет за прошлые годы».

Сколько вернут

Вычет на покупку равен цене квартиры, но не больше 2 млн ₽ на человека. При цене 4,6 млн ₽ и зарплате 62 000 ₽ в месяц до НДФЛ вычет упирается в лимит: за первый год вернут 96 720 ₽, всего - 260 000 ₽ за 3 года. Возврат за год не может быть больше НДФЛ, который работодатель (налоговый агент) удержал за этот год, поэтому при меньшей зарплате срок растягивается. Первая таблица показывает срок для зарплаты от 40 000 до 175 000 ₽.

Если собственность зарегистрирована в 2024 году, сейчас можно подать декларации сразу за 2024 и 2025 годы и вернуть 193 440 ₽. Вторая таблица раскладывает этот пример по годам: доход, налог, применённый вычет и остаток, который переходит на следующий год.

Квартира в ипотеку

Ипотека добавляет второй вычет - по процентам, которые покупатель заплатил банку. Лимит - 3 млн ₽ процентов, то есть до 390 000 ₽ к возврату, и только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Деньги банка, которыми оплачена часть цены, входят в расходы на покупку наравне с собственными.

Пример: та же квартира за 4,6 млн ₽, кредит 3,68 млн ₽ под 18,7% на 20 лет. Около 18,7% стоит рыночная ипотека в 20 крупнейших банках по мониторингу ДОМ.РФ на 23.09.2026. При зарплате 62 000 ₽ в месяц покупатель вернёт 650 000 ₽, из них за проценты - 390 000 ₽. Калькулятор сначала применяет вычет на покупку, затем проценты, и весь возврат займёт 7 лет. Проценты, которые не поместились в доход первых лет, не пропадают, а переносятся вперёд (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Справку об уплаченных процентах банк выдаёт за каждый календарный год; как её заказать в своём банке, описано в разделе «Банки». Страховка, комиссии и штрафы по кредиту в вычет не входят (п. 4 ст. 220 НК РФ). Подробный разбор - «Квартира в ипотеку».

Что входит в расходы

РасходВ вычетеОснование
Цена квартиры по договору, включая деньги банкада, до 2 млн ₽пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
Ремонт и отделочные материалытолько если договор предусматривает покупку без отделкип. 3 ст. 220 НК РФ
Проценты по ипотеке и по кредиту на её рефинансированиеотдельно, до 3 млн ₽п. 4 ст. 220 НК РФ
Маткапитал, бюджетные субсидии, деньги работодателянетп. 5 ст. 220 НК РФ
Страховка, комиссии банка, штрафынетп. 4 ст. 220 НК РФ
Услуги риелтора и нотариусанетих нет в перечне расходов ст. 220 НК РФ

Если квартира куплена в браке, у каждого супруга свой лимит 2 млн ₽ и 3 млн ₽ по процентам, независимо от того, на кого оформлено жильё. Как разделить расходы, чтобы семья вернула больше, - в разделе «Покупка в браке».

Оплата: расписка, аккредитив, ипотека

Налоговая инспекция проверяет не только договор, но и документ, который подтверждает, что деньги дошли до продавца. Подойдут:

  • расписка продавца - при расчёте наличными или через банковскую ячейку; в ней указывают сумму, дату, данные продавца и покупателя и адрес квартиры;
  • банковские документы - платёжное поручение, выписка по счёту, документы по аккредитиву;
  • при ипотеке - документ банка о перечислении кредитных денег продавцу, кредитный договор и справка об уплаченных процентах.

Что делать, если расписка потерялась или продавец отказывается её писать, - в ответе «Что делать, если нет платёжных документов».

Когда вычета не будет

СитуацияЧто с вычетом
Продавец - супруг, родитель, ребёнок, брат или сестра, опекун или подопечныйнет ни за покупку, ни за проценты (п. 5 ст. 220, ст. 105.1 НК РФ)
Квартира получена в дар или по наследствунет: расходов на покупку не было
Покупатель - нерезидент в году, за который заявлен вычетнет: его доходы облагаются по ставке 30% (ст. 210 и 224 НК РФ)
Апартаменты, машино-место, кладоваянет: это нежилые помещения
Вычет на покупку уже получен полностью по другому жильюнет (п. 11 ст. 220 НК РФ)

Три способа вернуть налог

СпособКогдаСколько ждать
Декларация 3-НДФЛв любой день после окончания года регистрации, сразу за несколько леткамеральная проверка до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), затем деньги за несколько рабочих дней (ст. 79 НК РФ)
Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ)ипотека в Сбербанке, ВТБ, Центр-инвесте, Ак Барсе или Новикомбанке: заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru до 20 марта, если банк передал сведения до 25 февраляпроверка до 30 календарных дней, решение за 3 дня, перевод за 1-2 рабочих дня
Через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ)уже в году регистрацииналоговая подтверждает право не более чем за 30 календарных дней, затем работодатель перестаёт удерживать НДФЛ

Декларация подходит для любого банка и для покупки без ипотеки, упрощённый порядок работает только по сведениям банка, а уведомление для работодателя действует только в текущем году. Подробнее - «Упрощённый порядок», «Вычет через работодателя» и «3-НДФЛ через Госуслуги».

Пошагово после сделки

  1. Дождитесь регистрации права собственности и сохраните выписку из ЕГРН: дата регистрации определяет первый год вычета.
  2. Соберите договор купли-продажи и документы об оплате, при ипотеке - кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах за год.
  3. Выберите способ: через работодателя - в году регистрации, декларация или упрощённый порядок - после окончания года.
  4. Для декларации заполните 3-НДФЛ в личном кабинете, приложите сканы документов и подайте заявление на возврат. Справка 2-НДФЛ при подаче через личный кабинет не нужна.
  5. Каждый следующий год подавайте новую декларацию: сначала на остаток вычета на покупку, затем на проценты, пока не исчерпаны оба лимита.

Что сделать дальше

Частые ошибки

  • Считать право с даты договора или оплаты. По вторичке право на вычет возникает в году регистрации собственности в ЕГРН (п. 3 ст. 220 НК РФ): если договор подписан в декабре, а право зарегистрировано в январе, первая декларация - за год регистрации.
  • Не взять расписку при расчёте наличными или через банковскую ячейку. Без документа об оплате налоговая может не принять расходы, даже если цена указана в договоре.
  • Включать в расходы ремонт. На вторичке его учитывают, только если в договоре прямо сказано, что квартира продаётся без отделки (п. 3 ст. 220 НК РФ), - для готового жилья это редкость.
  • Думать, что вычет сгорел через три года. Право бессрочно: налог вернут за три последних года (п. 7 ст. 78 НК РФ), а остаток перейдёт на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).
  • Перестать подавать декларации после вычета на покупку. Когда 2 млн ₽ исчерпаны, налог продолжают возвращать по процентам по ипотеке - пока не заявлено 3 млн ₽ процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ). Для каждой декларации нужна справка банка за этот год.

Частые вопросы

С какого года можно получить вычет за квартиру на вторичке?

С года регистрации права собственности - дата указана в выписке из ЕГРН (п. 3 ст. 220 НК РФ). Налог возвращают со всего дохода за этот год, даже если квартиру зарегистрировали в декабре.

Можно ли получить вычет, если платил продавцу наличными?

Да, если есть расписка продавца в получении денег с суммой, датой и данными сторон. Подробнее - в ответе «Можно ли получить вычет, если платил наличными».

Входит ли в вычет часть цены, оплаченная ипотекой?

Да. В расходы на покупку входит вся цена по договору, включая деньги банка, - в пределах 2 млн ₽. Проценты по ипотеке дают отдельный вычет до 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Можно ли получить вычет через работодателя в год покупки?

Да. После регистрации собственности подайте в налоговую заявление о подтверждении права (форма КНД 1150074), например через личный кабинет. Налоговая подтвердит право не более чем за 30 календарных дней и направит уведомление работодателю, а тот перестанет удерживать НДФЛ и вернёт излишне удержанное с начала года (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Квартира куплена несколько лет назад - вычет ещё положен?

Да. Право на вычет не сгорает, но налог возвращают только за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ). Можно ли учесть проценты по ипотеке за годы, по которым срок возврата истёк, - позиция неоднозначна, уточните в инспекции. Подробнее - «Вычет за прошлые годы».

Источники