Как досрочное погашение ипотеки влияет на вычет?

Ипотечные проценты входят в вычет по факту оплаты, а не по плану платежей на весь срок кредита (п. 4 ст. 220 НК РФ). Если сокращать долг досрочно, банк каждый раз пересчитывает график вперёд: при уменьшении срока следующие платежи почти не меняются, а при уменьшении суммы платежа доля процентов в нём падает быстрее обычного. В обоих случаях процентов за оставшийся срок набежит меньше - и вычет по ним окажется скромнее, чем при обычном графике без досрочных платежей.

Коротко

• Вычет по процентам считают по факту уплаты за каждый год, а не по первоначальному графику кредита.
• Досрочное погашение уменьшает проценты в будущих платежах - и, соответственно, будущий вычет по ним.
• На уже полученный вычет за прошлые годы досрочное погашение не влияет - пересчитывать старые декларации не нужно.
• Вычет на покупку жилья, в отличие от вычета по процентам, от досрочного погашения не зависит вообще.

Как это выглядит на цифрах

В таблице ниже - обычный аннуитетный график: проценты в платеже и так уменьшаются год за годом, потому что тело долга сокращается. Например, в этом примере за первый год вернут 141 960 ₽. Досрочные платежи сокращают остаток долга быстрее графика, поэтому и проценты, и вычет по ним в следующие годы падают сильнее, чем показывает таблица, - пересчитайте свой случай в калькуляторе ипотеки, указав фактические платежи по справке банка.

Два способа гасить досрочно - и что выгоднее для вычета

• Сократить срок кредита, оставив ежемесячный платёж прежним. Больше денег с самого начала идёт на тело долга, проценты падают быстрее всего - вычет по ним соберётся за меньшее число лет, но общая сумма процентов за весь срок окажется наименьшей.
• Уменьшить платёж, оставив срок прежним. Проценты снижаются медленнее, вычет растягивается на больше лет, а сумма процентов за весь срок - и, соответственно, весь вычет по ним - получается выше, чем при сокращении срока.

Для вычета по процентам в моменте способ значения не имеет - учитывается только то, что фактически уплачено за конкретный год, а не то, каким способом гасили долг.

Частая ошибка

Заранее рассчитывать на весь лимит 390 000 ₽ по процентам при рыночной ставке и планировать бюджет исходя из этой суммы. Если гасить ипотеку досрочно, процентов может накопиться меньше 3 млн ₽ за весь срок - тогда вычет будет ограничен не лимитом, а фактической суммой процентов. Другая ошибка - думать, что для вычета за уже прошедшие годы нужно оформлять справку заново после каждого досрочного платежа: она нужна за истёкший календарный год целиком, а не на каждую дату внесения досрочной суммы.

Что сделать дальше

Зато вычет на покупку от досрочного погашения не зависит: в пределах 2 млн ₽ он считается от цены квартиры по договору, а не от переплаты. Справку с уточнённым графиком платежей закажите в банке - см. «Где взять справку об уплаченных процентах», а сколько лет займёт весь вычет, покажет калькулятор срока вычета.