Ипотеку нередко оформляют раньше, чем возникает право на вычет: например, кредит на новостройку по ДДУ выдают на этапе стройки, а акт приёма-передачи подписывают через год-два. Все проценты, уплаченные за это время, не пропадают - их учитывают в вычете в году, когда право появилось (п. 3 ст. 220 НК РФ), а не размазывают по годам уплаты.
Коротко
- Право на вычет по процентам возникает не раньше даты, когда возникло право на сам объект - регистрации права по вторичке или акта приёма-передачи по ДДУ (п. 3 ст. 220 НК РФ).
- Все проценты, уплаченные с даты выдачи кредита, а не с даты права, входят в вычет за первый год.
- Срок на возврат налога по-прежнему считают от даты подачи декларации - три последних года (п. 7 ст. 78 НК РФ), а не от даты выдачи кредита.
Как это работает
Право на вычет возникает с регистрации собственности - для вторичного жилья, или с даты акта приёма-передачи - для новостройки по ДДУ. В первую декларацию, которую подают за этот год, входят сразу все проценты с даты выдачи кредита: и уплаченные до этой даты, и после. Дальше проценты заявляют по мере уплаты, за каждый год отдельно.
Например, если кредит выдан в 2024 году, а акт подписан в 2025 году, в вычет за 2025 год войдут проценты сразу за оба года.
Похожая логика для участка под ИЖС
Право на вычет за земельный участок под индивидуальное жилищное строительство наступает не в момент покупки земли, а после регистрации права на построенный на нём дом (п. 3 ст. 220 НК РФ). Проценты по кредиту на участок и на стройку, уплаченные до этой регистрации, тоже войдут в вычет за первый год - действует тот же принцип, что и при ДДУ, только точкой отсчёта служит не акт, а выписка из ЕГРН на дом.
Что понадобится для расчёта
- Справка банка об уплаченных процентах за весь период с даты выдачи кредита, а не только с года, за который подаёте декларацию.
- Акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН - подтверждает год возникновения права.
- Если кредит выдавали несколькими траншами, например при поэтапном финансировании стройки, пригодится общая справка банка по всем траншам сразу - обычно банк формирует её по запросу.
Частая ошибка и спорный случай
Ждать, что проценты за годы стройки «сгорят», если не подать декларацию сразу, - нет, право на вычет по сроку не ограничено, изменится только окно, за которое вернут налог: три последних года (п. 7 ст. 78 НК РФ). А вот можно ли учесть проценты за годы, по которым декларации не подавались и трёхлетний срок возврата уже истёк, - позиция ФНС и экспертов расходится, точного правила нет: уточните в своей инспекции.
Что сделать дальше
Справку с процентами за все годы с даты выдачи кредита закажите в банке - см. «Где взять справку об уплаченных процентах», а список документов под ДДУ соберёт генератор.