Вычет за квартиру для ИП на УСН или патенте

Коротко

• С доходов бизнеса вернут 0 ₽. ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) или патентной системе не платит НДФЛ с доходов от бизнеса, а имущественный вычет по ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ) возвращает только НДФЛ.
• Право на вычет сохраняется. Лимит на покупку - 2 млн ₽ расходов, то есть до 260 000 ₽ возврата (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), лимит по процентам ипотеки - 3 млн ₽, то есть до 390 000 ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Налог вернут с дохода, облагаемого НДФЛ: с зарплаты по трудовому договору, со сдачи жилья как физлицо, с бизнеса на общей системе налогообложения (ОСНО).
• Остаток вычета ждёт без срока: неиспользованная часть переносится на следующие годы (п. 9 ст. 220 НК РФ).
• Супруг с зарплатой при покупке в браке получает свой вычет в пределах 2 млн ₽, на кого бы ни было оформлено жильё.

Почему спецрежим не даёт возврата

Имущественный вычет уменьшает доход, с которого считают НДФЛ, после чего налоговая инспекция возвращает налог, уплаченный с этой части дохода. ИП на УСН вместо НДФЛ с доходов бизнеса платит налог по УСН, ИП на патенте - стоимость патента. Эти платежи не входят в налоговую базу по НДФЛ, поэтому вычет по ст. 220 НК РФ их не уменьшает.

Сама регистрация ИП вычету не мешает. Для возврата важен не статус предпринимателя, а доход, с которого в том же году удержан или уплачен НДФЛ по основной шкале. Один человек может вести бизнес на УСН и одновременно получать зарплату: доход бизнеса в расчёт вычета не входит, зарплата входит полностью.

Какие доходы ИП уменьшает вычет

ИП на ОСНО платит НДФЛ с доходов бизнеса по той же шкале, что и работник: с доходов с 2025 года - 13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% от 2,4 до 5 млн ₽ и выше по ступеням (п. 1 ст. 224 НК РФ). Вычет снимает верхние ступени, поэтому при крупном доходе возврат превышает 13%: предприниматель на ОСНО с облагаемым доходом в среднем 300 000 ₽ в месяц за квартиру за 4,15 млн ₽ вернёт 284 000 ₽ за 1 год. Подробнее о шкале - на странице «Доход выше 2,4 млн ₽».

Продажа жилья облагается отдельно от зарплаты, но вычет на покупку применяется и к этому доходу - сначала к основной базе, затем в том же году к доходу от продажи, но не больше его суммы (ст. 210, 224 НК РФ). Разбор - в сценарии «Продажа и покупка в одном году».

Сдача квартиры как физлицо. Доход от аренды и вычет за купленную квартиру указывают в одной декларации 3-НДФЛ, которую при таком доходе подают до 30 апреля следующего года. Вычет уменьшает доход от аренды, поэтому налог с него к уплате уменьшается или не возникает совсем.

Пример: ИП, который работает по найму

В первой таблице расчёта ИП на УСН купил квартиру за 4,15 млн ₽ и параллельно работает по трудовому договору. Работодатель удерживает НДФЛ с зарплаты, и вычет возвращает именно этот налог. При зарплате 59 000 ₽ в месяц до НДФЛ за первый год вернут 92 040 ₽, а весь вычет за покупку займёт 3 года. При зарплате 84 000 ₽ те же 260 000 ₽ придут за 2 года: сумма в каждой строке одинакова, от зарплаты зависит только срок.

Возврат за год не может быть больше НДФЛ, удержанного с зарплаты за этот год. Получать вычет можно декларацией 3-НДФЛ после окончания года или через работодателя уже в текущем году: налоговая инспекция подтверждает право не более чем за 30 календарных дней, и работодатель перестаёт удерживать НДФЛ (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Если доход с НДФЛ появится позже

Закрыли ИП и устроились на работу, перешли на ОСНО или начали сдавать жильё как физлицо - вычет заявляют с первого такого года. Остаток переносится без ограничения срока (п. 9 ст. 220 НК РФ), поэтому сумма от паузы не уменьшается, сдвигаются только сроки. Во второй таблице квартира куплена в 2025 году, а доход с НДФЛ появляется через три года: возвраты начинаются с 2028 года и при любой зарплате из таблицы доходят до 260 000 ₽.

Вернуть налог можно за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ): в 2026 году - за 2023, 2024 и 2025, но не раньше года, когда возникло право на вычет. По вторичному жилью право возникает с регистрации собственности, которую подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а по договору долевого участия (ДДУ) - с подписания акта приёма-передачи (п. 3 ст. 220 НК РФ). Можно ли учесть проценты по ипотеке, уплаченные в годы без облагаемого дохода, - позиция неоднозначна, уточните в инспекции.

Вычет на супруга

Квартира, купленная в браке, даёт право на вычет каждому супругу: у каждого свой лимит 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ по процентам, независимо от того, на кого оформлено жильё. Доли расходов супруги фиксируют заявлением о распределении. Когда у ИП нет дохода с НДФЛ, а супруг работает по найму, большую часть расходов выгодно отдать супругу: он вернёт налог уже за первый год, а доля ИП подождёт облагаемого дохода. Пропорцию процентов по ипотеке супруги вправе менять каждый год (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589). Варианты распределения сравнит калькулятор для супругов.

Пошагово

1. Проверьте, был ли доход с НДФЛ. Сведения о зарплате и удержанном налоге видны в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru; доходы бизнеса на УСН и патенте для вычета не понадобятся.
2. Соберите документы по сделке - список ниже.
3. Выберите способ: декларация 3-НДФЛ за прошлые годы с зарплатой или заявление о подтверждении права для работодателя на текущий год.
4. Подайте декларацию в личном кабинете вместе с заявлением на возврат. Камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), после неё деньги перечисляют за несколько рабочих дней (ст. 79 НК РФ).
5. Следите за остатком: если вычет не закончился, в следующем году подайте новую декларацию или новое заявление для работодателя.

Документы

Комплект обычный: договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи, документы об оплате, при ипотеке - кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах, при покупке в браке - заявление о распределении вычета. Подтверждать доходы бизнеса не нужно - они в расчёт не входят. Справка о зарплате при подаче через личный кабинет тоже не нужна: сведения о доходах инспекции передаёт работодатель. Список под вашу сделку соберёт генератор документов.

Что сделать дальше

Калькулятор в начале страницы настроен на источник дохода «ИП на УСН или патенте», поэтому показывает возврат 0 ₽. Если у вас есть зарплата, откройте «Уточнить расчёт» и в поле «Откуда доход» выберите «Зарплата или другой доход с НДФЛ» - калькулятор покажет сумму и срок возврата. Сколько лет займёт вычет при будущем доходе, посчитает калькулятор срока, когда придут деньги - раздел «Сроки». Похожая ситуация у тех, кто платит налог на профессиональный доход, - в сценарии «Самозанятый».