Вычет за квартиру при доходе выше 2,4 млн ₽

Коротко

• Возврат больше 13%. С доходов с 2025 года НДФЛ считают по прогрессивной шкале, и имущественный вычет возвращает налог по ставкам тех ступеней, которые он снимает сверху (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ, НК РФ).
• Лимиты прежние: 2 млн ₽ расходов на покупку (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и 3 млн ₽ процентов по ипотеке (п. 4 ст. 220 НК РФ). Законопроекты об их увеличении не приняты.
• Потолок возврата - 440 000 ₽ за покупку и 660 000 ₽ с процентов, если весь вычет приходится на доход свыше 50 млн ₽ в год.
• Возврат за год не больше НДФЛ, уплаченного за этот год.

Шкала НДФЛ с 2025 года

С доходов с 2025 года ставки такие: 13% - до 2,4 млн ₽ в год, 15% - от 2,4 до 5 млн ₽, 18% - от 5 до 20 млн ₽, 20% - от 20 до 50 млн ₽, 22% - свыше 50 млн ₽ (п. 1 ст. 224 НК РФ, Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, которая превышает порог ступени. Порог считают по сумме доходов основной базы за календарный год.

Максимальный возврат по каждой ставке:

Возврат по повышенной ставке - только с той части дохода, что выше порога ступени. пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, п. 4 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 224 НК РФ.

Почему возврат больше 13%

Вычет уменьшает доход до применения шкалы и снимает верхние ступени: налог возвращается по ставке той части дохода, которая оказалась выше. При доходе за год больше 2,4 млн ₽ часть вычета вернёт 15%, при доходе больше 5 млн ₽ - 18%.

Пример: при зарплате 345 000 ₽ в месяц до НДФЛ вычет за покупку вернёт 294 800 ₽ за один год, а не 260 000 ₽. Как возврат растёт с доходом, показывает первая таблица расчёта. При доходе 2,19 млн ₽ в год весь вычет возвращается по 13%. При 2,88 и 4,26 млн ₽ верхняя часть вычета возвращается по 15%, нижняя - по 13%. При 5,58 млн ₽ работают ступени 18% и 15%, при 7,14 млн ₽ весь вычет приходится на ступень 18%, а при 23,4 млн ₽ - на ступень 20%.

Ипотека: проценты тоже по верхней ставке

Вычет по процентам применяется после вычета на покупку и тоже уменьшает доход сверху. Во второй таблице зарплата 465 000 ₽ в месяц и ипотека 6,09 млн ₽ под 18,7% на 15 лет. За покупку вернут 317 400 ₽, за проценты - 484 800 ₽, всего 802 200 ₽. При таком доходе вычет за покупку и первые проценты укладываются в год права, а лимит 3 млн ₽ по процентам заканчивается за 3 года с начала вычета.

Для сравнения: при зарплате 155 000 ₽ в месяц, когда весь доход облагается по 13%, та же ипотека дала бы 650 000 ₽ - то есть ровно 13% от лимитов 2 млн ₽ и 3 млн ₽. Проценты по ипотеке принимаются к вычету и после рефинансирования (п. 4 ст. 220 НК РФ), а страховка и комиссии банка в вычет не входят.

Какой доход учитывают

• Основная база - зарплата, премии, доход от сдачи жилья как физлицо. Порог 2,4 млн ₽ считают по сумме таких доходов за год.
• Доход от продажи недвижимости - отдельная налоговая база: 13% до 2,4 млн ₽ и 15% свыше, с зарплатой не складывается. Вычет на покупку применяют сначала к основной базе, затем в том же году - к доходу от продажи, но не больше его суммы (ст. 210, 224 НК РФ). Подробнее - «Продажа и покупка в одном году».
• Доходы 2024 года и раньше облагались по прежней шкале (Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ), поэтому в декларациях за эти годы действуют другие пороги - см. таблицу ниже.

По какой ставке вернут налог

Вычет всегда снимает доход сверху, поэтому при доходе чуть выше порога по повышенной ставке вернётся только небольшая часть. Если вычет больше, чем часть дохода над порогом, остаток вычета опускается на нижнюю ступень.

Как получить

• Через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ): налоговая инспекция подтверждает право не более чем за 30 календарных дней, работодатель (налоговый агент) перестаёт удерживать НДФЛ и пересчитывает налог с начала года. При доходе выше 2,4 млн ₽ весь вычет за покупку укладывается в один год.
• Декларацией 3-НДФЛ по итогам года: камеральная проверка - до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), после неё деньги перечисляют за несколько рабочих дней.
• В упрощённом порядке (ст. 221.1 НК РФ) - если ипотека в банке, который передаёт данные в Федеральную налоговую службу (ФНС России): Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс, Новикомбанк. Подробнее - «Упрощённый порядок».

Супруги с разным доходом

Если квартира куплена в браке, у каждого супруга свой лимит 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ по процентам. Когда доход выше порога только у одного, ему обычно выгодно взять полный лимит на покупку: его вычет вернётся по 15%, а при доходе выше 5 млн ₽ частично по 18%. Остаток расходов в пределах своего лимита заявляет второй супруг и возвращает 13%.

Суммы по годам округлены до рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ), поэтому итог может отличаться от точного процента на 1-2 ₽.

При распределении семья получает больше, чем если бы вычет заявил один супруг, и выгода растёт с долей второго супруга. Пропорцию процентов по ипотеке супруги вправе менять ежегодно (письмо Минфина от 31.10.2017 № 03-04-07/71589) - например, если доход одного из них перейдёт порог. Свои варианты сравнит калькулятор для супругов.

Пошагово

1. Посчитайте доход основной базы за год - зарплату, премии, доход от сдачи жилья как физлицо. От суммы зависит, по каким ставкам вернётся налог.
2. Решите, кто из супругов заявляет вычет, если квартира куплена в браке, и закрепите доли заявлением о распределении.
3. Выберите способ: через работодателя вычет за покупку можно получить уже в текущем году, декларацией 3-НДФЛ - по итогам года и сразу за три прошлых года (п. 7 ст. 78 НК РФ).
4. При ипотеке берите в банке справку об уплаченных процентах за каждый год: проценты заявляют ежегодно, пока не исчерпан лимит 3 млн ₽.

Что сделать дальше

Калькулятор в начале страницы уже настроен на зарплату 465 000 ₽ и ипотеку - подставьте свой доход, стоимость и кредит. Подробный разбор шкалы - в статье «Вычет при прогрессивной шкале», короткий ответ - «Почему возврат может быть больше 13%», формулы расчёта - на странице «Как считаем».