Вычет за покупку комнаты

За комнату покупатель вернёт 13% от её цены в пределах лимита 2 млн ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, НК РФ): комната - такой же объект имущественного вычета, как квартира. Разница в том, что комната обычно стоит меньше лимита, и неиспользованный остаток не пропадает - его можно добрать при следующей покупке жилья.

Коротко

• Сумма - 13% от цены комнаты, пока она меньше 2 млн ₽, и до 260 000 ₽, если дороже (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Год права (п. 3 ст. 220 НК РФ) - год регистрации собственности на комнату в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Остаток лимита переходит на другое жильё, если право на комнату возникло с 2014 года (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ).
• Проценты по кредиту на комнату - до 3 млн ₽, но вычет по процентам дают только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ).
• Нет вычета за комнату по социальному найму, приватизированную, подаренную или купленную у взаимозависимого лица (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Сколько вернут

Если комната дешевле 2 млн ₽, вычет равен её цене по договору. Например, комната за 1,5 млн ₽ при зарплате 52 000 ₽ в месяц до НДФЛ даст 195 000 ₽ за 3 года, из них за первый год - 81 120 ₽. Первая таблица показывает возврат при цене от 650 000 ₽ до 1,9 млн ₽: чем дешевле комната, тем быстрее закончится вычет, но и сумма меньше.

Налог возвращают за три года, предшествующих подаче декларации (п. 7 ст. 78 НК РФ): в 2026 году - за 2023, 2024 и 2025, но не раньше года регистрации. Если дохода не хватило, остаток вычета переносится на следующие годы без ограничения срока (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Коммуналка, общежитие, доля

Комнаты часто покупают с материнским капиталом: вычет дают только с собственных и кредитных денег, подробнее в разделе «Покупка с маткапиталом».

Остаток лимита - на следующее жильё

Если право на комнату возникло в 2014 году или позже, неиспользованную часть лимита 2 млн ₽ можно добрать при покупке другого жилья (Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ). Во второй таблице сначала куплена комната за 1,5 млн ₽, затем квартира за 4 млн ₽: по квартире вычет составит только остаток лимита, хотя сама квартира дороже.

Если первый вычет был получен по жилью с правом до 2014 года, остаток на другое жильё не переносится - повторно вычет не дают (п. 11 ст. 220 НК РФ). Чтобы посчитать вторую покупку, откройте в калькуляторе «Уточнить расчёт», в пункте «Вычет за жильё раньше» выберите «Частично» и укажите остаток лимита. Подробнее - «Вычет за вторую квартиру».

Проценты: комната или будущая квартира

С процентами правило другое: вычет по процентам дают только по одному объекту, и его остаток на новый кредит не переносится (п. 4 ст. 220 НК РФ). При этом объект для процентов может отличаться от объекта основного вычета - комнату можно заявить в основной вычет, а проценты приберечь для будущей ипотеки.

Пример: комната за 1,5 млн ₽ куплена с кредитом 1,2 млн ₽ под 18,7% на 10 лет, зарплата - 52 000 ₽ в месяц. Покупатель вернёт 384 789 ₽, из них за проценты - 189 789 ₽: за весь срок небольшого кредита процентов набежит меньше 3 млн ₽. Если после этого взять ипотеку на квартиру, проценты по ней уже не вернут. Если же проценты по комнате не заявлять, лимит 3 млн ₽ по будущей ипотеке можно использовать полностью - до 390 000 ₽. Сравнить варианты поможет калькулятор ипотеки.

Пошагово

1. Проверьте продавца и источник денег: родственник или маткапитал уменьшат вычет или лишат его.
2. После регистрации собственности сохраните выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и документы об оплате.
3. Решите, заявлять ли проценты по кредиту на комнату, если впереди покупка квартиры в ипотеку.
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ за год регистрации или в этом же году оформите вычет через работодателя (п. 8 ст. 220 НК РФ).
5. При покупке следующего жилья заявите остаток лимита и укажите в декларации вычет, уже полученный за комнату.

Документы

• договор купли-продажи комнаты или доли;
• выписка из ЕГРН о праве собственности - по ней налоговая определит год права;
• документы об оплате: расписка продавца или банковские документы;
• при кредите - кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за каждый год.

Полный список соберёт генератор документов, для покупки в кредит - с кредитным блоком.

Сроки

• Декларация 3-НДФЛ - подаётся в любой день года, следующего за годом регистрации, или позже. Камеральная проверка длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), после неё деньги перечисляют за несколько рабочих дней (ст. 79 НК РФ).
• Через работодателя - в год регистрации. Налоговая подтверждает право не более чем за 30 календарных дней, и с месяца получения уведомления работодатель перестаёт удерживать НДФЛ (п. 8 ст. 220 НК РФ).
• Упрощённый порядок - по сведениям банка из перечня Федеральной налоговой службы (ФНС России): Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс или Новикомбанк. Предзаполненное заявление появляется в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru до 20 марта, если банк передал сведения до 25 февраля (ст. 221.1 НК РФ).

Что сделать дальше

• Пересчитайте свою комнату в калькуляторе в начале страницы - тип «Комната» уже выбран.
• Узнайте, как добрать остаток лимита, в ответе «Если квартира дешевле 2 млн, можно ли добрать вычет».
• Когда придут деньги после подачи - в разделе «Сроки».