Вычет при сельской ипотеке

За дом или квартиру по сельской ипотеке вернут обычные 260 000 ₽ за покупку (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а за проценты - меньше 390 000 ₽: при ставке до 3% процентов за срок кредита может не набраться 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ). Льготная ставка на право не влияет - меняется только сумма процентов и то, как долго их возвращают.

Коротко

• Вычет за покупку полный - до 2 млн ₽ расходов на человека, кредит входит в расходы.
• Проценты - по факту. Вычет равен процентам, фактически уплаченным банку, поэтому при ставке до 3% возврат по ним идёт небольшими суммами весь срок кредита.
• Дом на участке под ИЖС даёт право на вычет только после регистрации права собственности на дом (п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Проценты - только по одному объекту, и неиспользованный остаток лимита 3 млн ₽ на другое жильё не переносится.
• Социальные выплаты из бюджета и маткапитал из расходов исключают (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Условия программы и вычет

Сельская ипотека - кредит под ставку до 3% на сумму до 6 млн ₽ для жилья в населённых пунктах с населением до 30 тыс. человек. С 2025 года программа адресная: её получают работники агропромышленного комплекса (АПК), социальной сферы и некоторых других отраслей - точные условия уточняйте в банке.

Для налогового вычета программа значения не имеет: налоговая инспекция применяет общие правила ст. 220 НК РФ, как к любому целевому кредиту на покупку или строительство жилья. Отличается только объект: по сельской ипотеке часто покупают готовый дом или строят его, а право на вычет по дому возникает иначе, чем по квартире.

Когда возникает право на вычет

• Готовый дом или квартира - с регистрации собственности в Росреестре, её подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); подробнее - «Готовый дом с участком».
• Строительство на участке под ИЖС - после регистрации права на дом; тогда в вычет входят и участок, и расходы на строительство, см. «Строительство дома ИЖС».
• Новостройка по договору долевого участия (ДДУ) - с подписания акта приёма-передачи с застройщиком.
• Жилой дом на садовом участке - с 2019 года тоже даёт вычет, после регистрации дома.

Отделку и достройку учитывают, только если по договору жильё куплено без отделки (п. 3 ст. 220 НК РФ). Проценты, уплаченные до года, в котором возникло право, включают в вычет в первом году.

Вычет за покупку при небольшой зарплате

Вычет за покупку применяется первым, и при небольшой зарплате он займёт несколько лет. Возьмём дом за 5,5 млн ₽ и кредит 4,4 млн ₽ под 3% на 25 лет. При зарплате 58 000 ₽ в месяц за первый год вернут 90 480 ₽, а вычет за покупку закончится в 2027 году. При 35 000 ₽ в месяц он закончится только в 2029 году - это видно во второй таблице.

Сумма за покупку от зарплаты не зависит: при доходе с НДФЛ до 2,4 млн ₽ в год любой покупатель рано или поздно вернёт 260 000 ₽, меняется только срок. Остаток вычета переносится на следующие годы без ограничения срока (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Проценты: немного и надолго

Вычет по процентам равен процентам, которые вы фактически заплатили, но не больше 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220 НК РФ). Первая таблица показывает, как это работает при ставке 3%:

1. Пока идёт вычет за покупку, проценты не применяются, но и не пропадают - они копятся.
2. Когда вычет за покупку закончится, накопленные проценты заявляют в пределах оставшегося дохода - поэтому в какой-то год вычет по процентам больше, чем уплачено банку за этот год.
3. Дальше проценты заявляют каждый год - ровно столько, сколько уплачено банку за этот год.

За весь срок процентов набегает меньше лимита 3 млн ₽ (сумма - в примечании под таблицей), поэтому за проценты вернут 241 747 ₽ - меньше 390 000 ₽. Возврат растянется на 26 лет: заявляйте проценты каждый год по справке банка, пока платите кредит. При досрочном погашении процентов станет меньше - меньше будет и вычет.

Один объект для процентов

Остаток лимита по процентам на другое жильё не переносится: вычет по процентам дают только по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК РФ). Объект для процентов может отличаться от объекта, за который получен вычет за покупку. Если после сельского дома вы планируете квартиру в ипотеку по рыночной ставке, подумайте, где заявить проценты: при ставке около 18,7% (средняя в топ-20 банков по мониторингу ДОМ.РФ на сентябрь 2026 года) лимит 3 млн ₽ набирается гораздо быстрее. Сравнить варианты поможет калькулятор вычета по процентам.

Социальные выплаты и маткапитал

Если часть цены оплачена социальной выплатой из бюджета или материнским капиталом, эту сумму вычитают из расходов (п. 5 ст. 220 НК РФ). Вычет считают только с денег, которые покупатель заплатил сам, включая кредит. Если бюджетными деньгами погашена часть процентов, эти проценты тоже не заявляют. Подробнее - «Покупка с маткапиталом».

Документы

• выписка из ЕГРН на дом или квартиру (и на участок, если он куплен вместе с домом);
• договор купли-продажи или ДДУ с актом приёма-передачи;
• платёжные документы на свою часть цены;
• кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за каждый год;
• при строительстве - договоры подряда, чеки и платёжные документы на материалы и работы.

Список для строительства дома соберёт генератор документов, для покупки готового жилья - этот вариант генератора. Какие расходы на стройку принимают, разобрано в гайде «Вычет при строительстве дома». Справку заказывают в банке, где оформлен кредит, например в Россельхозбанке; порядок для других банков - в разделе «Банки». Если кредит выдал Сбербанк, ВТБ, Центр-инвест, Ак Барс или Новикомбанк, вычет можно получить в упрощённом порядке, без декларации и документов; с другими банками подают декларацию 3-НДФЛ. Камеральная проверка декларации длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), после неё деньги перечисляют за несколько рабочих дней.